Baux ruraux
Question - Je loue mes biens à un agriculteur qui ne paie qu'après plusieurs relances. Pour l'échéance de 2011, je lui ai envoyé un recommandé dans les règles. Au bout de trois mois sans paiement, je lui ai adressé un nouveau recommandé. Il a réglé deux jours avant l'expiration du délai. Pour le fermage de 2012, tout recommence (recommandé, délai de trois mois écoulé). Puis-je l'assigner au tribunal dès maintenant ou faut-il attendre six mois ?
Réponse -
Selon l'article L. 411-31 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail lorsqu'il y a deux défauts de paiement, de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.
Si le fermier ne paie pas son loyer à l'échéance, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception).
Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure, qui ouvre un nouveau délai de trois mois.
Le fermier dispose donc, en principe, d'au moins six mois après l'échéance pour régulariser sa situation.
S'il ne s'est pas exécuté au bout du nouveau délai de trois mois (six mois au total), vous pourrez agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.
En principe, les motifs de résiliation sont appréciés à la date de l'introduction de l'instance.
D'après la jurisprudence, la demande ne peut être accueillie si, au jour où le bailleur agit, le fermier a exécuté ses obligations.
Toutefois, un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2004 a rétabli l'inefficacité du paiement tardif.
Ainsi, la Cour considère que la résiliation est encourue si les fermages échus sont payés postérieurement à l'expiration du délai de trois mois suivant la seconde mise en demeure.
Par ailleurs, le preneur qui se contente de verser des acomptes encourt aussi la résiliation, car un paiement partiel n'est pas libératoire.
Mis à jour le 29 mars 2013
