Baux ruraux
Question - Je loue une pâture par bail de neuf ans depuis 2000. En 2009, la propriétaire en a fait don à un ami. Le nouveau propriétaire m'a demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception, de protéger les arbres, prétextant que c'était un verger et que les animaux pouvaient les abîmer. Les arbres n'ont jamais été entretenus et ont toujours été en mauvais état. Peut-il faire annuler le bail ?
Réponse -
Le changement de propriétaire ne modifie pas le bail, qui se poursuit dans les mêmes conditions. Vous devez donc vous y référer, puisque c'est cet acte qui régit les rapports entre vous et le nouveau propriétaire. On dit qu'il fait la loi des parties.
L'article 1728 du code civil met à la charge du preneur l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Autrement dit, comme le ferait un homme normalement raisonnable ou le propriétaire lui-même soucieux du bon état de son bien.
Si le bail porte sur un fonds réservé à un type particulier de production, le fermier doit bien sûr s'y conformer. Notamment, selon la jurisprudence, lorsqu'il s'agit de baux horticoles, de cultures maraîchères, de vignobles ou de champignonnières.
Si le preneur abandonne la culture, n'exploite pas en bon professionnel, emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou, plus généralement, s'il n'exécute pas les clauses du contrat et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et obtenir des dommages et intérêts. Mais encore faut-il que la bonne exploitation du fonds soit compromise.
Dans votre cas, le bail ne faisant pas référence à l'existence d'un verger mais à une pâture, le propriétaire ne pourra pas invoquer cet argument pour envisager une action.
De même, en cas de litige, vous pouvez, de votre côté, vous appuyer sur l'état des lieux qui a dû être fait au départ pour démontrer que les arbres étaient déjà en mauvais état d'entretien.
Mis à jour le 29 juillet 2011
