Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Retraité, j'ai loué les terres et bâtiments de mon ancienne exploitation. Sans m'avertir, le fermier a transformé l'étable de 80 places entravées en stabulation libre. En avait-il le droit ? Juridiquement, est-ce une cause éventuelle de résiliation du bail si je porte l'affaire devant le tribunal ?

Réponse -

La résiliation du bail peut être encourue en cours de bail pour faute du preneur. On entend par faute les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation.

Elle est encourue non seulement si les manquements du preneur causent un préjudice à l'exploitation et affectent la valeur des biens loués, mais aussi s'ils sont nuisibles à terme.

Une jurisprudence abondante a permis de préciser ce que peuvent être ces agissements : inculture, négligences, absence d'amélioration.

Les tribunaux ont ainsi sanctionné un défaut caractérisé de soins et d'entretien dont la preuve est rapportée par l'état de propreté et d'entretien des cultures et prés (haies non taillées, rangées de ronces, mauvaise qualité des herbages).

Dans votre cas, il est difficile de penser que des modifications permettant de meilleures conditions pour le fermier et ses animaux soient de nature à compromettre la bonne exploitation du bien à terme. Ce serait plutôt le contraire.

En revanche, il aurait été judicieux de la part de votre fermier de vous informer au préalable des travaux qu'il souhaitait réaliser, en particulier s'il envisage de se faire indemniser en fin de bail.

En principe, le fermier qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit à l'expiration du bail à une indemnité, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail (article L. 411-69 du code rural).

L'indemnisation s'applique à tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds loué et lui apportent une plus-value : amélioration et agencement des bâtiments existants, constructions neuves.

Les travaux concernant l'amélioration des bâtiments existants figurent sur une liste préfectorale établie pour chaque région naturelle. Pour ce type d'aménagement, le fermier doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif deux mois avant le début du chantier, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Seuls les travaux effectués dans le respect des procédures légales (selon les cas : notification préalable au propriétaire ou autorisation) sont susceptibles d'être indemnisés.

Si les aménagements réalisés par votre fermier nécessitaient une information préalable ou une autorisation, ils ne pourront pas être indemnisés.

 

Mis à jour le 05 août 2011

    • agrandirla taille du texte
    • rduire la taille du texte
    • imprimer

Rechercher

parmi nos
700 questions / réponses

Par mots clés

Toutes les questions
de cette catégorie

Galerie Verte et Vin
A lire aujourd'hui
Autres
Acte de vente : séparer foncier et matériel

Je suis sur le point d'acheter une exploitation agricole à... ...

archives