Baux ruraux
Question - Mon fermier, titulaire d'un bail à long terme de 18 ans, est actuellement en redressement judiciaire, qui pourrait déboucher sur une liquidation. L'échéance de fermage du mois de novembre dernier n'a pas été payée à ce jour malgré une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Puis-je demander la résiliation du bail ?
Réponse -
Les actions que vous pouvez engager dépendent du stade où se trouve votre fermier dans sa procédure de redressement et, surtout, de la date de votre créance par rapport au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire :
- S'il vient d'engager la procédure auprès du tribunal de grande instance, l'exploitation se trouve en période d'observation. Le tribunal a nommé un mandataire judiciaire. Vous avez deux mois suivant la publicité du jugement d'ouverture pour déclarer votre créance auprès du mandataire.
Le tribunal suspend provisoirement les poursuites des créanciers. L'ouverture de la procédure fige toutes les dettes antérieures au jugement et suspend les poursuites des créanciers.
Il faudra attendre la fin de la période d'observation (jusqu'à 12 mois selon le cas ou la fin de la période culturale en cours) et l'élaboration du plan de redressement pour déterminer les modalités de paiement de votre créance.
- Si l'exploitation n'est pas redressable, le tribunal va prononcer la liquidation. Le mandataire liquidateur va vendre tous les biens de l'exploitant afin d'apurer le passif. Il paye les créanciers selon un ordre de hiérarchie dans les garanties (créanciers prioritaires, ordinaires…).
Lors de la période d'observation, le débiteur conserve, en principe, la gestion courante de son exploitation. Il règle les factures ordinaires. Si votre créance de fermage n'a pas été gelée par la procédure (car postérieure à celle-ci), le fermier doit vous la régler.
Vous pouvez demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages. Mais attention, celle-ci n'est admise qu'en présence de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure.
En clair, si le fermier ne paye pas son loyer à l'échéance convenue, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception). Le défaut de paiement peut concerner la totalité du fermage ou seulement une partie pour ceux qui règle en deux échéances.
Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de trois mois. Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.
Le fermier dispose donc, en principe, d'au moins six mois après l'échéance pour régulariser sa situation avec pour conséquence un long délai d'inaction.
Dans tous les cas, nous vous conseillons de vous mettre en relation avec le mandataire judiciaire qui représente les créanciers.
Mis à jour le 25 mars 2010
