Questions juridiques

Baux ruraux

Question - L'exploitation que je donne en location est située dans une région d'élevage et mon fermier s'est permis, sans autorisation, de labourer la moitié des prairies naturelles. N'y-a-t-il pas dans ces agissements des motifs suffisants pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail ?

Réponse -

Selon l'article L. 411-27 du code rural, si le preneur abandonne la culture, n'exploite pas en « bon père de famille », emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou, plus généralement, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et obtenir des dommages et intérêts.

L'usage d'un fonds de terre donné à bail est sa mise en culture. Le statut du fermage laisse le fermier libre du choix des cultures qu'il entend pratiquer. Notamment, dans l'article L. 411-29, le code rural autorise le fermier à procéder au retournement de parcelles afin d'améliorer les conditions de l'exploitation.

Cependant, le fermier doit accomplir certaines formalités. Le propriétaire doit consentir aux travaux de réorientation culturale. A défaut d'accord, le fermier doit notifier au bailleur une description détaillée des travaux qu'il envisage.

Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, un mois avant le début des travaux. Le bailleur dispose de quinze jours pour s'y opposer et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Son opposition doit être motivée par le fait que les opérations projetées entraînent une dégradation du fonds.

Selon la jurisprudence, si le fermier a pris l'initiative de retourner une prairie sans suivre la procédure, les juges ne peuvent conclure à une acceptation tacite du bailleur au motif qu'il a eu connaissance du changement et qu'il ne s'y est pas opposé. Ils ne peuvent l'admettre que si le bailleur a accompli des actes exprimant sans équivoque son accord vis-à-vis des changements.

En principe, le changement de destination du bien loué sans l'accord du propriétaire provoque la résiliation du bail. Mais la réorientation de la production n'entraîne la résiliation que si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Ainsi, selon la Cour de cassation, le fermier qui transforme des pâtures en terres céréalières après abandon de la production laitière, sans respecter les formalités prévues, encourt la résiliation de son bail dès lors que ces agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

En revanche, elle a admis que le changement de culture (retournement d'un pré) avant que le tribunal ait statué sur l'opposition du bailleur n'entraîne pas la résiliation s'il améliore les conditions de l'exploitation.

Comme vous pouvez le voir, il n'y a pas de règle en la matière. En cas de litige, le tribunal tranche en fonction des éléments de fait. Mais, s'il refuse de prononcer la résiliation du bail, le juge peut tout de même allouer au bailleur des dommages et intérêts ou décider que le preneur doit remettre dans son état initial la parcelle qu'il a retournée.

 

Mis à jour le 20 avril 2012

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