Baux ruraux
Question - J'ai loué mon exploitation à un jeune agriculteur. C'est un très mauvais locataire : propriété mal entretenue, fermage jamais payé en totalité. De quelle façon puis-je récupérer mes terres ?
Réponse -
Les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation sont effectivement un motif de non-renouvellement du bail, voire un motif de résiliation du bail en cours. La résiliation n'est prononcée que si les agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
La résiliation pour faute est encourue non seulement si les manquements du preneur causent un préjudice à l'exploitation et affectent la valeur des biens loués, mais aussi s'ils sont nuisibles à terme.
Une jurisprudence abondante a permis de préciser ce que peuvent être ces agissements : inculture, négligences, absence d'amélioration. Notamment, les tribunaux ont sanctionné un défaut caractérisé de soins et d'entretien dont la preuve est rapportée par l'état de propreté et d'entretien des cultures et prés (haies non taillées, rangées de ronces, mauvaise qualité des herbages).
En cas de litige, ce sont les juges qui tranchent. Les retards de paiement de fermage peuvent également donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.
En clair, si le fermier ne paye pas son loyer à l'échéance convenue, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception). Le défaut de paiement peut concerner la totalité du fermage ou seulement une partie.
Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de trois mois pour régler la dette. Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.
Mis à jour le 05 mars 2010
