Baux ruraux
Question - En 1985, un propriétaire a loué des terres à un exploitant agricole. En 2011, ce propriétaire est décédé et j'ai récupéré les terres par héritage. Le fermier ne souhaite pas partir avant la fin du bail. Concernant le prix du fermage, suis-je dans l'obligation de suivre l'accord verbal passé entre l'exploitant et l'ancien propriétaire ou bien est-il possible de modifier le prix à ma convenance ? Je suis agriculteur à titre principal, je souhaite monter à 100 €/ha, sachant que les références locales sont comprises entre 80 et 150 €.
Réponse -
Même si le propriétaire change à la suite de la transmission par héritage, le bail se poursuit dans les mêmes conditions, et notamment celles concernant le fermage fixé antérieurement avec le précédent bailleur.
Le fermage est encadré. Dans chaque département, le préfet fixe des normes maximales et minimales qui servent de base au calcul du fermage. Lorsqu'un propriétaire considère que son loyer est anormal, il a la possibilité d'intenter une action en révision du fermage.
L'article L. 411-13 du code rural permet au fermier, mais également au bailleur, d'engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Il faut que le prix stipulé soit inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail. Le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et des minima prévus par l'arrêté préfectoral.
L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. Elle vaut pour le premier bail mais également pour chacun des baux renouvelés et une seule fois pour chaque bail.
Vous devrez donc attendre le renouvellement du bail pour agir si le loyer est en dessous du barème préfectoral.
Pour fixer le prix à votre convenance, il aurait fallu conclure un nouveau bail avec le fermier.
Un nouveau contrat sans son accord amiable n'était toutefois pas envisageable puisqu'il était protégé par son bail en cours.
Autre inconvénient : le démarrage d'une nouvelle période de neuf ans, solution moins intéressante pour vous si vous souhaitez reprendre le bail à son terme pour exploiter vous-même.
Mis à jour le 15 juin 2012
