Baux ruraux
Durée, prix et forme
Fermage : le propriétaire réclame une somme plus élevée que celle prévue dans le bail
Question - Depuis 1992, je loue un hangar. Le bail a été établi par le notaire à mon nom. A l'époque, j'étais en Gaec avec mon père. Lorsque mon père est parti à la retraite, la société a été transformée en EARL. Depuis que je règle le fermage, le propriétaire demande une somme plus élevée que celle indiquée dans le bail. En 2006, j'ai essayé de payer le prix exact, avec l'indice en vigueur, et le propriétaire est venu me réclamer un supplément. De crainte que je perde la location, mon père lui a fait un chèque. Depuis 2008, je ne paye plus le fermage, en indiquant au propriétaire que je ne comprends pas pourquoi il me demande une somme qui ne correspond pas à celle prévue dans le bail. Il a de nouveau fait pression auprès de mon père. Quels sont mes droits envers ce propriétaire ?
Réponse -
Le fermage qui doit être payé est effectivement celui inscrit au bail, actualisé chaque année selon la variation du dernier indice connu. Le fermage est encadré. Dans chaque département, le préfet fixe des normes maximales et minimales qui servent de base à son calcul.
Si le propriétaire considère que son loyer n'est pas suffisant, il a la possibilité d'intenter une action en révision du fermage. L'article L. 411-13 du code rural permet au propriétaire d'engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il faut que le prix stipulé soit inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail.
Le prix est considéré comme normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et des minima prévus par l'arrêté préfectoral.
L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. Elle vaut pour le premier bail, mais également pour chacun des baux renouvelés, une seule fois pour chaque bail.
Le propriétaire ne peut rien réclamer à votre père, puisque le bail est à votre nom. Le changement de société n'a pas d'incidence à ce niveau. Si le propriétaire veut réclamer le fermage, il doit, là encore, formaliser sa demande.
Selon l'article L. 411-31 du code rural, les retards de paiement peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.
En clair, si le fermier ne paye pas son loyer à l'échéance convenue, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception).
Le défaut de paiement peut concerner la totalité du fermage ou seulement une partie, pour ceux qui règlent en deux échéances. Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure, qui ouvre un nouveau délai de trois mis pour régler la dette.
Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.
Le fermier dispose donc, en principe, d'au moins six mois après l'échéance pour régulariser sa situation.
Tant que le propriétaire ne vous a pas adressé cette demande, vous n'encourrez aucun risque pour votre bail.
Mis à jour le 13 avril 2012
