Questions juridiques

Baux ruraux

Question - J’ai loué une petite exploitation agricole en juillet 2005. A cette époque, un protocole d’accord entre mon locataire et moi a été signé, mais non enregistré, pour un bail de vingt-cinq ans, avec tacite reconduction d’année en année. A ce jour, mon locataire ne veut plus reconnaître ce protocole et veut démarrer le bail cette année. Quelle valeur ce protocole a-t-il ?

Réponse -

Bien qu’aucune disposition ne le précise, le bail à long terme doit être obligatoirement établi par écrit. A défaut, les parties seraient soumises au bail type départemental de neuf ans.

Pour que sa qualification ne puisse pas prêter à discussion, l’acte doit préciser expressément le type de bail à long terme choisi et les articles du code rural qui lui sont applicables.

D’après la jurisprudence, si le bail ne satisfait à aucune des conditions permettant de le rattacher à la catégorie des baux de vingt-cinq ans ou de carrière, il faut considérer qu’il relève du régime du bail de dix-huit ans, qui est reconnu comme le droit commun des baux à long terme.

En principe, le bail dont la durée est supérieure à douze ans doit prendre la forme d’un acte notarié en vue de sa publication au bureau des hypothèques.

Cette formalité donne date certaine à l’acte. Autrement dit, l’existence et la date d’effet du bail ne peuvent pas être remises en cause par des tiers.

Si la convention a été signée entre les parties (acte sous seing privé) sans passer
par un notaire, elle est valable entre les parties mais inopposable aux tiers. Il faut toutefois qu’il ait été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties.

Dans votre cas, le protocole est valable entre vous s’il a été fait en au moins deux exemplaires (un pour vous et l’autre pour votre fermier).

S’agissant de sa durée, tout dépendra des clauses qui y sont insérées.

En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. Au vu du protocole signé, il tranchera sur la nature exacte du bail et sa durée.

 

Mis à jour le 03 février 2012

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