Baux ruraux
Question - En 2005, j'ai pris pour un bail de neuf ans des vergers de pommes à cidre comprenant une dizaine de parcelles sur plusieurs communes pour une surface totale de 31 ha. Je viens de faire établir la surface réelle de ces vergers qui couvre 23 ha. Si l'on ajoute la surface des fourrières (normalement 10 %), on obtient un total de 25 ha et 30 ares au lieu des 31 ha. Je paye donc un loyer pour 6 à 8 ha qui n'existent pas. Est-il possible de demander une modification du bail ? Ma réclamation est-elle recevable ?
Réponse -
La réglementation prévoit de rectifier le fermage en cas d'erreur sur la contenance des biens loués. Selon l'article L. 411-18 du code rural, les règles relatives à la contenance du fonds donné à bail à ferme sont celles énoncées par l'article 1765 du code civil.
Si, dans un bail à ferme, on donne au fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'il a réellement, il y a lieu à augmentation ou à diminution de prix pour le fermier, mais seulement dans les cas et suivant les règles exprimés par le code civil au titre de la vente.
Selon les textes, si le fonds a été loué avec indication de la contenance à raison de tel montant par mesure (par exemple : prix à l'hectare) et qu'il y a défaut de contenance, le bailleur est en principe tenu de délivrer la quantité indiquée au contrat (article 1617 du code civil).
Toutefois, si cela n'est pas possible, ou si le preneur ne l'exige pas, le bailleur devra supporter une diminution proportionnelle du prix.
Si le prix n'est pas formulé à l'hectare, la révision ne peut intervenir que si la contenance réelle est différente d'un vingtième en moins de la contenance déclarée.
D'un point de vue juridique, ces dispositions sont dites « supplétives de volonté », une clause du bail peut donc prévoir de manière différente le mode de révision du prix du fermage pour défaut de contenance. Il faut donc vérifier votre bail. Vous pouvez modifier la contenance, et donc le prix, dans le cadre d'un accord amiable.
L'action en justice n'est à envisager qu'en cas de litige. Car il faut savoir que l'action relative à la contenance doit être exercée dans un délai d'un an à compter de la conclusion du bail à peine de déchéance (article 1622 du code civil).
Dans votre cas, il est, a priori, trop tard pour agir judiciairement. Le problème pourra être à nouveau abordé au moment du renouvellement du bail en révisant ses conditions.
Mis à jour le 29 octobre 2010
