Baux ruraux
Question - Mes terres sont louées par bail à long terme. La période de dix-huit ans est terminée et le bail a été reconduit pour neuf ans. Est-il possible d'augmenter le loyer alors qu'il n'y a eu aucune augmentation depuis vingt ans ? Un barème est-il établi par région ?
Réponse -
Depuis la loi du 2 janvier 1995, la part du fermage correspondant aux terres nues et aux bâtiments d'exploitation est fixée en monnaie et elle doit obligatoirement être comprise dans les limites maximales et minimales arrêtées par le barème préfectoral.
Ce loyer ainsi que les maxima et minima sont actualisés tous les ans, selon la variation de l'indice des fermages.
Depuis l'an dernier, l'indice est devenu national. L'indice national des fermages pour 2011 est fixé à 101,25. Sa variation par rapport à l'année 2010 est de +2,92 %. Il remplace les indices qui étaient jusqu'à présent calculés au niveau départemental.
Il est composé pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national (101,21 pour 2011, indice base 100 en 2009) et pour 40 % de l'indice du prix du PIB établi par l'Insee dans le cadre des comptes de la nation (101,30 en 2011, indice base 100 en 2009).
Ces modifications du mode de calcul résultent de la loi de modernisation agricole de juillet 2010. L'indice et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre de l'Agriculture.
Vous devez donc appliquer cet indice à votre loyer. Le fermage peut donc varier, à la hausse ou à la baisse, chaque année en fonction de l'évolution de l'indice des fermages.
Si vous considérez que le loyer est anormalement bas, vous pouvez intenter une action en révision du fermage. Selon l'article L. 411-13 du code rural, le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative du bien donné à bail peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. La jurisprudence considère que le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral.
Le tribunal fixe, pour la période du bail restant à courir, le prix normal du fermage. L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. La demande en révision introduite plus de trois ans après l'entrée dans les lieux est irrecevable, de même que celle présentée au cours des deux premières années du bail.
Cette faculté de révision vaut pour la troisième année du premier bail, mais également pour la troisième année de chacun des baux renouvelés et une seule fois pour chaque bail.
Mis à jour le 16 septembre 2011
