Baux ruraux
Question - En octobre 1998, j'ai pris à bail 11 hectares de terres agricoles (deux îlots de 9,7 ha et 1,3 ha) appartenant à une voisine. Le bail a été reconduit en 2007. Aujourd'hui, elle veut vendre une grange contiguë au plus petit îlot. L'acquéreur veut acheter le bâtiment, mais également le terrain de 1,30 ha. Il me propose de continuer le contrat de location sur la parcelle. Dans mon département, le statut du fermage s'applique pour des surfaces supérieures à 2 ha. Bénéficierai-je toujours de ce statut ? Si oui, jusqu'à quand ?
Réponse -
A la suite d'une division de la propriété intervenue en cours de bail (par vente par exemple), des parcelles peuvent être inférieures au seuil d'application du statut du fermage. C'est votre cas. Mais, en application de la règle de l'indivisibilité du bail, cela ne change rien pour vous jusqu'à la fin du bail en cours. L'indivisibilité persiste jusqu'à la fin de la période de neuf ans en cours. Jusqu'à cette date, le bail reste soumis aux dispositions du statut du fermage même s'il s'agit dorénavant de petites parcelles. En revanche, une fois parvenu à son terme, le statut du fermage ne s'applique plus. Concrètement, jusqu'en septembre 2016, vous êtes soumis au statut du fermage. Si vous recevez un congé pour reprise d'ici là, vous pouvez le contester.
En principe, le bail se renouvelle par tacite reconduction. Sauf qu'en octobre 2016, le bail sera devenu un bail de petites parcelles. Il ne sera donc plus soumis à certaines dispositions du statut du fermage, notamment celles relatives à la durée de neuf ans. Celle-ci est librement fixée entre les parties. La plupart du temps, les baux de petites parcelles conclus verbalement ou sans indication de durée sont censés être faits pour la durée nécessaire à la récolte, soit en général pour une année culturale. Dans cette hypothèse, le propriétaire peut résilier le bail à la fin de l'année culturale sans avoir à motiver la résiliation.
L'usage est toutefois de prévenir l'exploitant au moins six mois à l'avance. Le risque est donc que le futur acquéreur reprenne le terrain, d'autant qu'il n'a pas à motiver la résiliation.
Cependant, il faut savoir que les dispositions concernant l'exclusion des petites parcelles du statut du fermage (article L. 411-3 du code rural) ne s'imposent pas strictement aux parties. Elles peuvent y renoncer et soumettre le bail qu'elles concluent aux conditions normales du statut. La convention doit y faire expressément référence. Selon la jurisprudence, la volonté du bailleur de renoncer à l'application de l'article L. 411-3 du code rural ne peut pas se déduire de la seule durée du bail fixée à neuf ans.
Votre solution est peut-être d'établir un nouveau bail de neuf ans avec le futur acquéreur lors de l'achat en précisant que le statut du fermage s'applique au bail du terrain de 1,30 ha.
Mis à jour le 26 octobre 2010
