Baux ruraux
Changement en cours de bail
Amélioration de l'exploitation : l'échange parcellaire plutôt que la vente d'herbe
Question - Pour favoriser le travail des champs, je souhaite proposer un échange de prairies en location à un autre exploitant de ma commune. Si nos propriétaires respectifs ne sont pas d'accord, pouvons-nous simplement faire des ventes d'herbe ?
Réponse -
Selon l'article L. 411-39 du code rural, pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer des échanges de parcelles, qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation.
Un arrêté préfectoral fixe pour chaque région agricole la part de la surface susceptible d'être échangée (renseignements à la DDTM).
Le fermier a l'obligation de notifier préalablement l'opération au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur qui s'oppose à l'échange doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. A défaut, il est censé avoir accepté l'opération.
En l'absence de notification au propriétaire, le fermier peut être sanctionné par la nullité de l'opération, et la résiliation du bail, si la contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L. 411-39 du code rural est de nature à porter préjudice au bailleur, précise le texte depuis une ordonnance de juillet 2006.
Auparavant, la résiliation était encourue automatiquement si le preneur ne justifiait pas d'un accord du bailleur, sans rechercher si l'échange irrégulier avait compromis la bonne exploitation.Par ailleurs, l'échange ne modifie pas les rapports entre le propriétaire et le fermier.
Le preneur reste tenu de toutes les obligations découlant du bail. Il conserve son droit de préemption sur les parcelles échangées.
Si vous ne voulez pas vous trouver en situation délicate, il est préférable d'informer vos propriétaires respectifs et de suivre la procédure décrite ci-dessus.
Dans certains départements, des opérations d'échanges parcellaires sont menées au niveau communal et ont généralement un meilleur impact au niveau des propriétaires.
Si la solution de la vente d'herbe doit se renouveler chaque année, elle est plutôt à proscrire. En effet, dans le cadre du statut du fermage, elle peut être considérée comme une sous-location déguisée.
L'article L. 411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. On est en présence d'une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien ou une partie du bien à la disposition d'un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie.
L'interdiction de sous-louer étant une règle d'ordre public, la sous-location prohibée est nulle. Elle entraîne la résiliation du bail principal, à la demande du propriétaire, devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Cette action peut être entreprise à tout moment en cours de bail. Dans ce cas, le bailleur n'a pas à établir que la sous-location est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Mis à jour le 30 novembre 2012
