Baux ruraux
Question - J'ai un fermier qui va bientôt partir à la retraite. Il a promis les terres à un autre agriculteur et veut m'imposer ce repreneur. Pour être sûrs que les parcelles ne leur échappent pas, ils ont créé une SCEA dans laquelle ils sont tous les deux associés. Le futur retraité me dit qu'il a un droit de suite et que je ne peux pas louer les terres à un autre. Il sera fait apport à la SCEA du bail à ferme actuel. Le scénario par la suite est que le retraité se retire de la SCEA. La société demandera le renouvellement du bail à son nom à l'échéance. Que dit la réglementation ?
Réponse -
Un fermier ne peut pas transmettre l'exploitation comme bon lui semble. En principe, selon l'article L. 411-35 du code rural, la cession du bail est interdite. Il existe cependant des exceptions à ce principe. Elles concernent les membres de la famille. On entend par membres de la famille les descendants majeurs ou mineurs émancipés, ou encore le conjoint du fermier qui participe à l'exploitation. Mais la loi ne reconnaît pas la cession du bail au profit d'une personne considérée comme tiers vis-à-vis du preneur.
L'apport à une société dont vous faites état dans votre courrier nécessite un certain formalisme. Il s'agit d'apporter son droit de bail à une société. Le bail change de titulaire. L'article L. 411-38 du code rural permet au preneur d'apporter son bail à une société d'exploitation agricole à condition d'obtenir l'agrément du bailleur. Ce dernier est libre de donner son accord ou non. En cas de refus, le preneur n'a aucun recours devant le tribunal paritaire des baux ruraux. L'absence d'accord constitue une cession prohibée. La résiliation peut être demandée par le propriétaire.
Les fermiers qui créent une société optent plus couramment pour une mise à disposition du bail au profit de la société. Dans ce cas, le bail n'est pas transféré à la société. Le preneur reste seul titulaire du bail. Le formalisme est plus souple puisque le fermier a seulement l'obligation d'informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans tous les cas, le fermier ne peut pas vous imposer son repreneur. Vous avez la possibilité d'accepter un autre candidat. La SCEA ne peut pas demander le renouvellement en son nom si elle n'est pas titulaire du bail.
Mis à jour le 20 mars 2015
