Questions juridiques

Baux ruraux

Question - En 1990, j'ai loué une montagne d'estives par bail de neuf ans renouvelable. Le fils de la propriétaire nous propose de signer un bail de vingt-cinq ans. Il nous dit que nous sommes obligés de l'accepter. Avons-nous le choix ? Pouvons-nous refuser pour un bail de dix-huit ans ?

Réponse -

Selon l'article L. 416-2 du code rural, un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d'un nouveau bail.

A priori, cette conversion ne peut intervenir qu'avec le consentement du preneur.

Mais cette liberté du fermier est toute relative puisque le texte précise que « lorsque cette conversion n'implique aucune autre modification des conditions du bail que l'allongement de sa durée et que le bailleur s'engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de cette conversion, le refus du preneur le prive du bénéfice des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-46 ».

Autrement dit, si le fermier refuse, il ne pourra pas céder son bail en cours à son descendant ou à un conjoint, ni l'apporter à une société d'exploitation. Il perd également son droit à renouvellement. Ce refus est donc pour le moins pénalisant.

Aussi, il est préférable de l'accepter à partir du moment où aucune condition du bail n'est modifiée autre que la durée.

Selon les textes, le nouveau bail doit avoir une durée minimale d'au moins dix-huit ans. A vous de négocier avec la propriétaire pour obtenir cette durée.

Il est à noter que le bailleur qui a pris l'engagement de ne pas majorer le prix du bail ne peut pas demander la révision judiciaire du fermage par la suite.

Comme tout bail à long terme, le nouveau bail doit être fait par acte notarié, autrement dit devant un notaire.

Très souvent, la conversion du bail en bail à long terme est demandée par le propriétaire afin de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment l'exonération partielle d'impôt de solidarité sur la fortune et de droits de mutation à titre gratuit.

 

Mis à jour le 06 avril 2012

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