Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Aujourd'hui à la retraite, j'étais auparavant gérant d'une SCEA. Mon fils a pris la suite. Avant la création de la société, nous étions fermiers sur des terres louées par bail verbal. Lorsque la SCEA a été créée, les terres ont été mises à la disposition de la nouvelle structure. Dois-je prévenir les propriétaires des changements de gérance ? Sous quelle forme et dans quels délais ?

Réponse -

Avant de vous préoccuper des changements à transmettre concernant le dirigeant de la société, vous deviez surtout vous inquiéter de la cession du bail. Même si rien n'est écrit car le bail est verbal, vous êtes le titulaire de ce bail. En effet, celui-ci a pris effet avant la création de la société.

Si vous vouliez qu'il se poursuive avec votre fils, vous auriez dû en principe demander au bailleur la cession du bail à son profit. C'est une faveur accordée par la loi au fermier au profit de ses descendants. Mais attention, normalement, la demande doit être préalable à la cession, c'est-à-dire être demandée avant la cession sous peine de nullité du bail à la demande du propriétaire.

Toutefois, d'après la jurisprudence, l'autorisation peut être tacite ou expresse. Dans un arrêt du 5 mars 1997, la Cour de cassation a admis que l'autorisation tacite peut résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire (celui qui reprend le bail).

Les juges s'attachent à une suite de comportements, d'actes liés à l'activité du cessionnaire ou relatifs au fonds loué témoignant d'une réelle acceptation par le bailleur du changement d'exploitant.

Dans l'hypothèse où l'on considère que votre propriétaire a autorisé tacitement la cession de bail, votre fils est le fermier en place. Il continue de mettre les terres louées à la disposition de la SCEA.

A l'époque de la toute première mise à disposition, en tant que fermier en place, vous aviez l'obligation d'en informer le bailleur. Cela a-t-il été fait ? Par la suite, le preneur est tenu d'informer le propriétaire (par lettre recommandée avec accusé de réception) de tout changement intervenu dans les informations fournies.

L'information incomplète ou irrégulière peut être sanctionnée, mais de manière limitée.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur. En revanche, en cas d'absence totale d'information, la résiliation est encourue pour cession prohibée.

 

Mis à jour le 23 mars 2011

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