Baux ruraux
Changement en cours de bail
Echange de terres : l'accord verbal justifiéest considéré comme conforme
Question - Mon fermier a échangé une parcelle louée avec un autre agriculteur. Je lui ai donné mon accord verbal. Depuis, je suis devenu propriétaire des deux parcelles échangées. Récemment, j'ai eu un problème avec le nouvel exploitant. Je veux reprendre la parcelle échangée, il n'est pas d'accord. Que dit la loi ?
Réponse -
Selon l'article L. 411-39 du code rural, le preneur peut, pendant la durée du bail, procéder à des échanges en jouissance ou à des locations de parcelles, qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation du fonds.
Il a toutefois l'obligation de notifier, préalablement, le projet d'échange au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur qui s'oppose à l'échange doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. A défaut, il est censé avoir accepté l'opération.
Le défaut de notification au bailleur est sévèrement sanctionné. Depuis l'ordonnance de juillet 2006 (JO du 14 juillet 2006), outre la nullité de l'opération irrégulière, le preneur encourt la résiliation du bail principal si la contravention aux obligations dont le preneur est tenu est de nature à porter préjudice au bailleur.
La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 23 mai 2012. En l'espèce, le propriétaire avait délivré congé à son fermier. Ce dernier ayant demandé l'annulation de ce congé, le bailleur a demandé, « reconventionnellement », la résiliation du bail aux torts de son fermier, en se basant sur l'existence d'un échange en jouissance irrégulier.
Le locataire n'a pas, en effet, satisfait à l'obligation d'information. Les juges ont rejeté la demande du propriétaire, considérant qu'il ne démontrait pas que l'absence d'information de la part du preneur était de nature à lui porter préjudice.
De même, la jurisprudence a admis que l'échange en jouissance de parcelles, pour lequel le preneur justifie avoir obtenu préalablement l'accord verbal du bailleur, est régulier, peu importe que l'accord reçu n'ait pas été précédé d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Même avec un simple accord verbal, l'échange peut être considéré comme régulier.
En cas de litige, il faudrait pouvoir prouver avoir subi un préjudice pour faire résilier le bail. Dans votre cas, il faut déterminer quelle est la nature du problème qui vous oppose à ce nouvel exploitant, devenu votre fermier, pour savoir quels moyens d'action mettre en œuvre.
Mis à jour le 16 janvier 2015
