Baux ruraux
Question - J'ai repris l'exploitation de mes parents en janvier 2006 avec des baux de neuf ans de différents propriétaires. Mon notaire vient de m'avertir que ma propriétaire se proposait de me consentir, sur les terres que j'occupe, un bail à long terme. Sachant que sa mère, aujourd'hui décédée, avait accepté de signer l'autorisation de cession du bail, suis-je obligé d'accepter de changer de bail sachant que le bail à long terme ne suit pas le statut du fermage ?
Réponse -
Les avantages fiscaux attachés aux baux de longue durée peuvent inciter le bailleur à convertir le bail de neuf ans en cours en bail à long terme (exonération de droits de mutation à titre gratuit, exonération partielle d'ISF).
Cette conversion est toutefois subordonnée à l'accord des parties sur l'ensemble des clauses, selon la jurisprudence. Par ailleurs, elle n'est fiscalement reconnue que si la durée de la location restant à courir est au moins de dix-huit ans.
Dans la pratique, elle s'opère par la résiliation du bail initial et la conclusion d'un nouveau bail, d'une durée minimale de dix-huit ans, selon l'article L. 416-2 du code rural. A priori, cette conversion ne peut intervenir qu'avec le consentement du preneur.
Mais cette liberté du fermier est toute relative puisque le texte précise que « lorsque cette conversion n'implique aucune autre modification des conditions du bail que l'allongement de sa durée et que le bailleur s'engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de cette conversion, le refus du preneur le prive du béné- fice des dispositions des articles L.411-35 et L.411-46 ».
Autrement dit, si le fermier refuse, il ne pourra pas céder son bail en cours à son descendant où à un conjoint, ni l'apporter à une société d'exploitation. Il perd également son droit à renouvellement. Ce refus est pénalisant.
Il est donc préférable de l'accepter à partir du moment où aucune condition du bail autre que la durée n'est modifiée.Le bailleur qui a pris l'engagement de ne pas majorer le prix du bail ne peut pas demander la révision judiciaire du fermage par la suite.
Et, contrairement à ce que vous indiquez, le bail à long terme est soumis au statut du fermage.
Mis à jour le 29 novembre 2013
