Baux ruraux
Changement en cours de bail
Rupture anticipée : le fermier ne peut seul résilier son bail avant le terme
Question - A la suite d'une mauvaise entente avec son associé et pour convenance personnelle, le preneur a décidé de cesser son activité et a arrêté son exploitation. Nous avons signé un bail en février 2009. Ne me doit-il pas une indemnité pour rupture de bail ?
Réponse -
L'indemnisation du bailleur pour rupture anticipée du bail par le fermier n'est pas prévue par la loi parce que ce cas de figure n'est pas possible juridiquement.
La seule possibilité pour un preneur de mettre fin au bail avant l'expiration de la période prévue au contrat, sans motifs particuliers (décès, inaptitude au travail, âge de la retraite, refus d'autorisation d'exploiter...) est la résiliation amiable.
Selon la jurisprudence, les deux parties, d'un commun accord, peuvent mettre fin au bail avant son terme.
On peut supposer que cet accord puisse se négocier moyennant indemnité s'agissant d'un arrêt d'exploitation pour convenance personnelle.
Le preneur ne peut en revanche résilier unilatéralement le bail. S'il cesse de sa propre initiative d'occuper les lieux avant l'arrivée du terme, le bail se continue juridiquement, d'après un arrêt de la Cour de cassation.
En clair, le bail se poursuit dans les mêmes conditions. Aussi, même s'il a arrêté son exploitation, le fermier est tenu de payer son loyer.
Si ce n'est plus le cas, vous pouvez engager une procédure pour non-paiement des fermages. Il suffit dans un premier temps de lui adresser une mise en demeure de régler le fermage par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le défaut de paiement peut concerner la totalité ou une partie de la location pour ceux qui règlent le fermage en deux échéances. Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, vous pouvez lui envoyer une nouvelle mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de trois mois pour régler la dette.
Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, vous pouvez agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.
Mis à jour le 21 octobre 2011
