Propriété, expropriation, servitudes
Question - Un agriculteur conduit ses vaches quotidiennement, depuis dix ans, à travers un terrain qui ne lui appartient pas. Je viens d'acquérir ce terrain. Ai-je le droit de l'empêcher de passer ou de lui demander une indemnité ?
Réponse -
Il faut déterminer si cet agriculteur dispose véritablement d'un droit de passage ou s'il s'agit d'une simple tolérance admise par les anciens propriétaires.
Le fait d'utiliser un passage ne suffit pas pour établir l'existence d'une servitude. Le droit de passage n'est reconnu par la loi qu'en cas d'enclave (articles 682 à 685 du code civil).
Dans ce cas précis, le propriétaire qui n'a pas d'autre accès sur la voie publique ou qu'un accès insuffisant bénéficie de plein droit d'une servitude sur les fonds voisins.
En dehors de cette hypothèse, la servitude de passage doit être établie par titre (convention, acte notarié, testament, partage...) ou résulter de la division d'un même fonds, c'est ce qu'on appelle la servitude par destination du père de famille.
En revanche, la prescription trentenaire ne peut être invoquée en cas de droit de passage car il s'agit d'une servitude discontinue, imprescriptible. En effet, un chemin n'est pas utilisé en continu. Par conséquent, si le terrain sur lequel l'agriculteur emmène pâturer ses bêtes n'est pas enclavé et que ce dernier ne peut pas produire de titre établissant l'existence d'une servitude, vous êtes en droit de supprimer le passage en considérant qu'il s'agissait d'une simple tolérance.
La Cour de cassation distingue en effet les véritables servitudes, établies dans les conditions ci-dessus, et les actes de pure tolérance qui peuvent prendre fin du jour au lendemain par la seule volonté du propriétaire du chemin de passage.
Vous devez donc vérifier quelle est la nature exacte de la servitude dont dispose l'éleveur. Vous pouvez lui proposer d'établir une convention. Le droit de passage, même s'il est négocié à l'amiable, constitue une véritable servitude attachée à la propriété qui en profite et grevant celle qui la supporte.
Toutefois, seuls les accords qui ont revêtu la forme notariée avec publication à la conservation des hypothèques sont opposables.
En général, dans ce type d'acte, on veille à définir la largeur du passage, à préciser qui supporte les frais d'aménagement, les frais d'entretien, les personnes habilitées à passer et enfin, s'il y a lieu, l'indemnité de servitude.
Mis à jour le 13 juin 2014
