Questions juridiques

Propriété, expropriation, servitudes

Question - La communauté de communes où j’habite a créé une Zac de 35 ha. L’arrêté de cessibilité a été pris en 2006. Sur quatorze propriétaires, onze ont accepté l’offre des Domaines à 2 € le m² sauf moi et deux autres collègues pour une surface de 2,50 ha. Il faut dire que les onze propriétaires n’ont rien à voir avec la profession agricole (commerçants, fonctionnaires, professions libérales…). Le POS date de 2004. Nous sommes en zone AU (zone à urbaniser affectée aux activités artisanales et industrielles). Nos trois parcelles sont en bordure du chemin départemental pourvu en eau et électricité. Nos terrains ne peuvent-ils pas être considérés comme terrain à bâtir d’un point de vue de l’expropriation ?

Réponse -

Lors de l’évaluation d’un terrain en vue d’une expropriation, il s’agit de savoir si l’on ne prend en compte que sa valeur agricole ou si l’on y intègre des éléments traduisant une possible urbanisation.

Au sens de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation, une double condition est posée pour qu’un terrain bénéficie de la qualification « à bâtir ». Il doit être :

 desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et un réseau d’assainissement si celui-ci est rendu obligatoire par le plan d’occupation des sols (POS) ou plan local d’urbanisme (PLU), à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate du terrain en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain ;

 situé en zone reconnue constructible par un POS, un PLU ou le document d’urbanisme en tenant lieu.

Les terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête publique, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif. Si un accord amiable n’est pas possible en matière d’indemnisation, c’est le juge de l’expropriation qui tranchera.

Il faut savoir également que certains terrains, lorsqu’ils ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de « terrain à bâtir », peuvent néanmoins être évalués à un prix très sensiblement supérieur à celui de terrains agricoles, en fonction de plus-values tenant à « leur situation privilégiée ».

 

Mis à jour le 20 janvier 2010

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