Safer
Question - A la retraite depuis 2004, marié et sans enfant, j'ai décidé de céder une partie de mon exploitation (10 hectares) en viager à un particulier non agriculteur. Ces terrains sont actuellement exploités par un agriculteur. Il est prévu que son bail se poursuive. Le notaire doit-il informer la Safer de ce changement ? A-t-elle le droit d'intervenir dans cette transaction ?
Réponse -
Vous vous inquiétez du droit de préemption de la Safer. Mais sachez qu'il faut surtout penser à celui du fermier, car il a un droit prioritaire, avant même la Safer. Dans les deux hypothèses, tout dépend du type de rente viagère envisagée.
La vente moyennant rente viagère n'est exclue du droit de préemption du fermier et de la Safer que si celle-ci est servie pour la totalité ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services personnels selon l'article L. 143-4 du code rural.
Par exemple : donner chaque année une quantité de bois, fourniture de soins en cas de maladie... Dans ce cas, la rente est considérée comme un bail à nourriture. L'acquéreur prend l'engagement de subvenir aux besoins du vendeur sa vie durant, de le loger, de le garder, de le soigner.
Dans l'esprit du texte, il y a exclusion car le fermier et la Safer ne sont pas en mesure de remplir les services personnels exigés de l'acquéreur. Le texte précise que « la rente est servie en totalité ou pour l'essentiel en prestations de services personnels », le prix peut donc comporter une partie sous forme d'argent.
L'obligation en nature ne peut pas être totalement transformée en une rente en argent, sinon la convention peut être requalifiée et le fermier et la Safer peuvent préempter. De même, le contrat à charge de rente viagère en argent ou en denrées n'échappe pas au droit de préemption.
A noter que si la rente est servie sous la forme d'un bail à nourriture (article L. 411-58 du code rural), l'acquéreur perd la faculté de reprendre le bien durant les neuf premières années qui suivent la date d'acquisition.
En outre, à cette date, s'il veut reprendre les terres, il devra remplir les conditions de la reprise, difficilement envisageable dans votre cas s'agissant d'un non-agriculteur.
Mis à jour le 15 avril 2011
