Safer
Question - Ayant travaillé toute ma carrière comme double actif, je m’apprête à prendre ma retraite. La Safer veut préempter ma propriété mais à un prix dérisoire comparé à celui que m’en donne un candidat intéressé. En a-t-elle le droit ? On m’a parlé de location-vente. Qu’en est-il ?
Réponse -
S’agissant de la vente d’une propriété agricole, le notaire a l’obligation d’informer la Safer pour qu’elle puisse faire jouer son droit de préemption.
Selon l’article L. 143-10 du code rural, si la Safer estime que le prix et les conditions de l’aliénation sont exagérés, elle adresse au notaire et au vendeur une offre d’achat à ses propres conditions dans les deux mois de la réception de l’offre amiable.
Cette offre s’analyse comme une décision de préemption. Le vendeur a trois solutions : il peut soit accepter, soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix au tribunal de grande instance.
Si, dans un délai de six mois, à compter la notification de l’offre par la Safer, le vendeur a gardé le silence, il est réputé avoir accepté le prix proposé.
Le propriétaire qui renonce à vendre peut toujours envisager une nouvelle vente à d’autres conditions. Mais il devra à nouveau renouveler la notification à la Safer.
Le tribunal qui est saisi d’une action en révision du prix offert par la Safer se prononce dans les conditions prévues à l’article L. 412-7 du code rural.
Les juges fixent la valeur vénale des biens après enquête et expertise. Ils peuvent tenir compte des informations qui figurent au barème indicatif du prix des terres agricoles publié chaque année par arrêté ministériel.
Lorsque le prix du bien a été fixé par le juge, le vendeur peut retirer le bien de la vente.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu’il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
Si ce n’est pas le cas, c’est la Safer qui devient prioritaire. D’où la notion de location-vente qui a pu être évoquée avec l’idée de louer au candidat intéressé avant de lui vendre. Faut-il encore qu’il remplisse les conditions pour obtenir l’autorisation d’exploiter les terres.
Attention également : selon la jurisprudence, lorsque les circonstances qui entourent la conclusion du bail révèlent la volonté des parties de faire échec au droit de préemption de la Safer, le bail n’est pas opposable à cette dernière.
Par exemple, si le bail et le compromis de vente ont été signés concomitamment. Il faut donc attendre au moins trois ans de bail pour ne pas remettre en cause la vente au fermier.
Mis à jour le 13 janvier 2012
