Safer
Question - Un retraité envisage de nous vendre une parcelle de terre voisine de notre maison. Il nous vendrait uniquement la nue-propriété en se réservant l'usufruit, c'est-à -dire le fermage, jusqu'à son décès. Cette parcelle est en effet louée à un agriculteur par bail de neuf ans depuis deux ans. Le fermier a-t-il un droit de préemption ? Le notaire doit-il lui proposer le bien à la vente ? La Safer a-t-elle également un droit de préemption ?
Réponse -
Le droit de préemption du fermier est ouvert à toutes les aliénations à titre onéreux. Selon l'article L. 412-2 du code rural, la vente portant sur la nue-propriété ou l'usufruit est donc soumise à ce droit de préemption, sauf si l'acquéreur est le nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété.
Autrement dit, la seule exception à la préemption concerne les propriétés déjà démembrées. Dans ce cas, le nu-propriétaire peut vendre librement à l'usufruitier et inversement sans que le fermier puisse faire valoir son droit de préemption.
Dans votre cas, le notaire chargé de la vente doit donc la notifier au fermier en place dans les conditions imposées par la loi. S'agissant de la Safer, par contre, le droit de préemption ne s'exerce qu'en cas de vente de la pleine propriété d'un bien.
D'après la jurisprudence, la vente avec réserve d'usufruit (nue-propriété) ou la vente de l'usufruit d'un fonds n'est pas soumise au droit de préemption de la Safer, hors le cas où l'existence d'une fraude est démontrée. Notamment, il a été jugé que la fraude était prouvée en cas de cessions successives, dans un bref délai, de la nue-propriété et de l'usufruit à la même personne.
Il convient donc de prouver soit l'intention frauduleuse du vendeur, soit que la vente de la nue-propriété était réalisée dans l'intention de céder ensuite l'usufruit.
La fraude a pu également être sanctionnée en cas de cessions séparées à deux acquéreurs distincts, si l'un procède ensuite à la revente du démembrement manquant au profit de l'autre.
La Safer ne pourra donc pas intervenir et préempter si l'existence d'une fraude n'est pas démontrée.
Mis à jour le 09 septembre 2011
