Safer
Question - Dans l'hypothèse d'une vente par adjudication volontaire, la Safer a la possibilité de se substituer à l'acquéreur au prix d'adjudication atteint par les enchères. Cependant, une offre amiable doit être faite à l'organisme préalablement aux enchères. Le prix de cette offre est-il librement fixé par le vendeur, par exemple, la somme qu'il escompte au niveau des enchères ? La Safer a-t-elle la possibilité d'offrir un prix inférieur comme dans le cas d'une préemption classique ? Si oui, le vendeur peut-il passer outre et maintenir la vente aux enchères ?
Réponse -
A la différence de la vente amiable, la vente par adjudication ne permet pas à la Safer de contester le prix. Cette technique peut donc être utilisée pour contrarier l'action de l'organisme.
Pour éviter des abus, ce type de vente doit être précédé, dans certaines conditions, d'une offre amiable à la Safer, qui occulte l'adjudication. La vente par adjudication ne peut se dérouler que si la Safer renonce à l'offre amiable.
Selon l'article L. 143.12 du code rural, la procédure d'offre amiable consiste à obliger le propriétaire désireux de vendre ses biens par adjudication volontaire à les offrir préalablement à l'amiable à l'organisme.
Celui-ci ne peut toutefois mettre en œuvre cette procédure que si un décret l'y autorise. Le texte précise les zones et catégories de biens concernées, ainsi que la nature de l'adjudication.
C'est le notaire chargé de l'adjudication qui doit informer la Safer, deux mois avant celle-ci. L'offre amiable doit indiquer le prix (et non pas la mise à prix), la date, le lieu et les modalités de l'adjudication.
La Safer peut :
• accepter l'offre amiable, dans ce cas l'adjudication n'a plus lieu d'être ;
• renoncer à acquérir, l'adjudication peut avoir lieu ;
• discuter le prix.
La Safer qui estime le prix et les conditions de la vente exagérés peut présenter une offre d'achat à ses propres conditions. Elle doit l'adresser au notaire dans les deux mois de réception de l'offre amiable.
Le vendeur peut accepter, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal en révision du prix offert.
Lorsque le tribunal a fixé le prix, le vendeur a la faculté de retirer le bien de la vente. Mais il ne peut alors pas procéder à une adjudication amiable avant trois ans (article L. 143-12 et R. 143-14 du code rural).
Le vendeur qui persiste dans son intention de vendre peut, pendant ces trois ans, obliger l'organisme à acquérir son bien au prix fixé par le tribunal. Le prix peut être révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années.
La vente ne pourra être conclue au profit de la Safer qu'une fois purgés les droits de préemption prioritaires.
Comme vous pouvez le constater, dans le cadre de l'offre amiable, les conditions sont les mêmes que dans le cadre d'une préemption classique.
Mis à jour le 30 mars 2012
