Questions diverses
Question - Propriétaire viticole, j’ai 70 ans et je veux préparer ma succession. On m’a parlé de société civile immobilière (SCI). Peut-on créer une SCI familiale avec son fils et son petit-fils ? A la création, apporte-t-on seulement le foncier et les bâtiments agricoles? Quelles sont les conséquences fiscales? Quel est le coût?
Réponse -
Pour créer une SCI, il faut être au minimum deux personnes et il n’y a pas de maximum. Peuvent être associées des personnes physiques, même mineures, et des personnes morales. Vous pourriez constituer la SCI entre vous-même et votre épouse, si elle est propriétaire de biens, ou encore entre vous et vos descendants. Dans ce cas, vous seriez majoritaire et apporteur de biens, tandis que votre fils et votre petit-fils seraient apporteurs de faibles sommes en argent.
Les biens à transmettre (immobiliers, mobiliers, agricoles ou non) sont apportés à la société lors de sa constitution. En échange, vous recevez des parts sociales d’une valeur équivalente. En principe, cette opération faite à une société soumise à l’impôt sur le revenu n’est pas soumise aux droits d’enregistrement. Par contre, l’apporteur est personnellement taxé sur la plus-value éventuelle entre la valeur d’apport des biens et le coût d’acquisition. L’acte constitutif de la société doit être enregistré, ce qui donne lieu au versement d’un droit fixe de 230 euros environ et à la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales (environ 200 euros). Sont à ajouter les formalités passant par le centre de formalités des entreprises.
Dans un second temps, vous donnerez tout ou partie de vos parts sociales à vos descendants, ce qui présente divers avantages. D’une part, en cas de donation-partage, lorsque les biens sont grevés d’un emprunt encore en cours de remboursement, la valeur des parts objet de la donation est calculée pour la valeur nette des biens, capital restant dû sur l’emprunt déduit. Lors d’une donation directe, les droits sont calculés sur la valeur brute du bien sans déduction de l’emprunt restant dû. D’autre part, le calcul des droits de donation s’effectue sur une valeur décotée d’environ 20% par rapport à celle des biens représentés pour tenir compte des contraintes qui s’imposent aux ventes de parts sociales de ce type. Enfin, la transmission fractionnée des parts permet de mieux bénéficier des abattements. En effet, tous les six ans, chaque parent peut transmettre 50.000 euros par enfant et 30.000 euros par petit-enfant, en franchise de droits successoraux.
Mis à jour le 13 avril 2007
