Questions diverses
Question - Je suis agriculteur. Mon cousin au cinquième degré désire me louer sa propriété, laquelle me reviendra par testament à sa mort. Les terres et le hangar sont occupés par un tiers depuis le début de 2008. Il a une autorisation d'exploiter. Il a racheté le cheptel et le matériel de mon cousin, lequel a signé le bulletin de mutation des parcelles pour la MSA. Il y a eu un projet de bail qui n'a pas été signé. L'occupant a voulu payer le loyer, mais le propriétaire n'a pas encaissé le chèque. En l'état, le notaire n'est pas favorable à me signer un bail, car il estime que compte tenu de tous ces éléments, le bail est scellé avec l'occupant. Mon cousin est prêt à m'en signer un, à me faire une donation, à me vendre le bien… bref, à tout mettre en œuvre pour déloger l'occupant. Y a-t-il un bail ? Comment récupérer les terres afin de les exploiter aujourd'hui ou au terme du bail, si bail il y a ?
Réponse -
Seul le tribunal paritaire des baux ruraux peut se prononcer sur l'existence ou non d'un bail.
Lorsqu'un litige est porté devant le tribunal, c'est à l'occupant de prouver son existence. Cette preuve peut être apportée par tous moyens. Selon la jurisprudence, le prix est un élément déterminant pour caractériser un bail. En revanche, la preuve n'est pas apportée par l'affiliation à la MSA, car c'est un acte unilatéral.
Mais comme l'estime votre notaire, il y a un certain nombre d'éléments qui peuvent faire penser que votre cousin a accepté de contracter avec l'occupant (vente du cheptel, matériel, projet de bail, envoi du règlement…). C'est au tribunal de trancher. Les juges apprécient au cas par cas en fonction des éléments en présence.
Dans l'hypothèse où le bail est reconnu, comment pourrez-vous récupérer les terres ? En principe, au terme du bail, le propriétaire peut reprendre ses terres, mais uniquement pour exploiter lui-même ou pour faire exploiter par ses descendants. La reprise n'est pas possible dans votre cas.
S'il décide de vendre les terres, le fermier en place a un droit de préemption et d'achat prioritaire. En principe, la vente entre membres de la même famille supplante ce droit du fermier, mais la règle ne concerne que les ventes entre parents jusqu'au troisième degré inclus.
S'agissant d'un cousin au cinquième degré, vous ne rentrez pas dans ce cadre non plus. En revanche, si votre cousin vous fait une donation, c'est vous qui êtes propriétaire. En fin de bail, vous pourrez reprendre les terres pour les exploiter vous-même.
Mis à jour le 09 avril 2010
