Questions juridiques

Propriété, expropriation, servitudes

Question - Je suis nu-propriétaire d'un terrain qui a été mis à la disposition d'un exploitant sans que je ne sois mis au courant. Je n'ai signé aucun document. Ce terrain est devenu constructible. Nous voudrions le vendre. Comment faire ?

Réponse -

Pour conclure un bail rural, l'usufruitier a besoin de l'accord du nu-propriétaire. L'article 595 du code civil précise que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural.

A défaut d'accord, l'usufruitier ne peut passer seul un acte qu'avec une autorisation de justice. L'obligation de s'assurer du concours du nu-propriétaire incombe à l'usufruitier seul, en sa qualité de bailleur.

Selon la jurisprudence, le bail consenti uniquement par l'usufruitier est nul à l'égard du nu-propriétaire et celui-ci peut en demander la nullité sans attendre la fin de l'usufruit.

Vous pouvez donc agir en invoquant ce point. La nullité qui sanctionne le bail irrégulier ne peut être invoquée que par le seul nu-propriétaire.

De son côté, le fermier peut s'opposer en invoquant la qualité de propriétaire apparent du bailleur, mais il faut que les éléments constitutifs de l'apparence soient suffisamment caractérisés.

La jurisprudence est très exigeante à l'égard du fermier. Il peut faire obstacle à l'annulation du bail en démontrant que le nu-propriétaire a renoncé à la demander. Le nu-propriétaire ne peut en effet agir en nullité du bail s'il a ratifié le bail.

Ainsi, dans un arrêt du 22 janvier 1992, la Cour de cassation a considéré que le nu-propriétaire qui avait réclamé au fermier le paiement du fermage et le remboursement des taxes foncières et manifesté à plusieurs reprises son désir de vendre, priant celui-ci de faire connaître ses intentions de préemption, avait ratifié le bail et renoncé à en demander la nullité.

En revanche, dans un autre arrêt en date du 17 juillet 1992, elle a estimé que le simple fait d'encaisser les fermages n'était pas suffisant pour caractériser une telle renonciation.

L'action en nullité se prescrit par cinq ans à partir du jour où le nu-propriétaire a eu connaissance du bail.

 

Mis à jour le 15 juin 2012

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