Propriété, expropriation, servitudes
Question - Nous pensons faire une donation-partage à nos deux enfants, en gardant l'usufruit des biens. Notre fils recevrait le corps de ferme, dont il est locataire par bail à ferme, et notre fille, une maison qui est actuellement louée. A la suite de cette donation, pourrais-je continuer à recevoir les loyers ? Qui doit payer les assurances et les impôts ?
Réponse -
Selon les textes, l'usufruitier a l'usus et le fructus de la chose. Autrement dit, l'usufruitier a le droit de servir de la chose comme le propriétaire lui-même. Il peut donc exploiter les terres, habiter la maison ou encore la louer. L'usufruitier a également le droit de percevoir tous les fruits de la chose. Il a, notamment, le droit aux revenus en argent que la chose donne périodiquement (loyers des maisons, fermages…).
En revanche, il n'a pas le droit aux produits (coupe d'un bois, produits d'une carrière...), qui appartiennent au nu-propriétaire. Pendant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier doit agir en « bon père de famille », c'est-à-dire se comporter comme un propriétaire soigneux, attentif et diligent. Il est donc soumis aux charges courantes, comme les réparations d'entretien, et les impôts, notamment taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.
En revanche, les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien. Mais si l'usufruit résulte d'une convention, les parties peuvent imposer une répartition des charges différentes de celle prévue par la loi.
Concernant l'assurance, aucun texte n'oblige l'usufruitier à assurer les biens contre les risques de perte ou de destruction. Mais l'usufruit étant le droit de jouir des choses comme le propriétaire et l'assurance étant une pratique normale de la propriété, l'usufruitier semble tenu d'en contracter une.
Mis à jour le 16 octobre 2015
