Servitude : la petite parcelle est enclavée

Réponse -

Compte tenu de la surface de la parcelle, votre bail s'apparente à un bail de petite parcelle. Ce qui signifie que vous ne bénéficiez pas de tous les avantages liés au statut du fermage, notamment concernant la durée et le droit au renouvellement.

La plupart du temps, les baux de petites parcelles conclus verbalement ou sans indication de durée sont censés être faits pour la durée nécessaire à la récolte, soit en principe une année culturale.

Dans cette hypothèse, le propriétaire peut résilier le bail à la fin de l'année culturale sans avoir à motiver la résiliation. L'usage est toutefois de prévenir l'exploitant au moins six mois à l'avance.

Concernant l'état d'enclave, le sujet doit se régler entre le propriétaire enclavé et le propriétaire de la parcelle sur laquelle va se faire le passage. Selon les articles 682 à 685 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit au profit d'un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l'entourent, à l'exception de la servitude résultant de la division d'une même propriété à l'origine.

Dans ce cas, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de la division. C'est au propriétaire du fonds enclavé de demander l'accès à la voie publique.

Le droit au désenclavement étant reconnu par la loi, il peut être fixé à l'amiable si le propriétaire du terrain à traverser est d'accord ou à défaut devant le tribunal de grande instance qui déterminera le tracé.

Dans tous les cas, les conditions d'utilisation doivent être précisées entre les parties (tracé, heures de passage, bénéficiaires, engins admis, charge des frais d'établissement et d'entretien, montant de l'indemnité de servitude) pour éviter les litiges ultérieurs.

Mis à jour le 14 février 2014