Baux ruraux
Travaux, amélioration et indemnités
Sortie de bail : l'usufruitier est le débiteur de l'indemnité
Question - En cas de donation parent-enfant, en présence de bâtiments construits par le fermier, qui verse l'indemnité de sortie bail, le nu-propriétaire ou l'usufruitier ?
Réponse -
Le fermier a le droit d'être indemnisé pour les constructions faites sur le fonds en cours de bail. Selon l'article L. 411-69 du code rural, l'indemnité est due par le bailleur. Mais, comme dans votre cas, en raison des mutations du fonds, le débiteur de l'indemnité n'est pas toujours le bailleur originaire.
En cas de démembrement du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire, un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2003 a rappelé qu'à la sortie de ferme, la charge de l'indemnité pèse sur l'usufruitier, qui a seul qualité de bailleur.
Selon l'article L. 411-71 du code rural, concernant les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l'indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date d'expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution, soit un amortissement qui correspond à une durée de seize ans et huit mois. Cependant, l'amortissement des travaux peut être calculé sur une base différente.
L'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation. En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.
Attention, seuls les travaux effectués dans le respect des procédures légales (autorisation ou information préalable du bailleur selon le cas) peuvent être indemnisés. A défaut, ils seront considérés comme irréguliers, donc non indemnisables.
Mis à jour le 15 mars 2014
