Baux ruraux
Question - Le preneur sortant n'a pas indemnisé le précédent locataire. A son départ, peut-il réclamer au nouvel entrant une quelconque indemnité d'amélioration ?
Réponse -
L'indemnisation des améliorations apportées au fonds par le fermier relève des rapports entre celui-ci et son bailleur.
Le preneur qui libère les lieux en fin de bail n'est pas autorisé à céder les améliorations au preneur entrant.
Il peut seulement prétendre être indemnisé par le bailleur en vertu de la règle de l'accession, qui permet au propriétaire l'appropriation des améliorations faites par le fermier. Mais cette règle n'est pas d'ordre public.
Autrement dit, elle ne s'impose pas aux différentes parties si elles en ont décidé autrement. Le bailleur peut valablement renoncer à son droit d'accession. Cela suppose que le preneur renonce à demander l'indemnisation des améliorations au bailleur.
Selon un arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 1997, une renonciation peut être induite de l'accord donné par le bailleur à la cession, par le preneur sortant à son successeur, d'une construction qu'il a régulièrement édifiée.
Le droit d'accession du propriétaire se reporte alors à l'expiration du bail avec le fermier entrant. En pratique, mieux vaut formaliser tout cela devant un notaire.
A la sortie de bail, le nouveau preneur peut demander à se faire indemniser les améliorations qu'il aura lui-même apportées au fonds, mais aussi celles réalisées par son prédécesseur qui ne seront pas encore complètement amorties.
Il existe une règle particulière concernant les engrais, fumiers et produits stockés qui ne sont pas encore en terre. Dans ce cas, l'indemnisation entre preneurs entrant et sortant est possible.
Selon l'article L. 415-2 du code rural, le fermier sortant peut demander une indemnité au nouveau fermier seulement si lui-même en a payé une à son arrivée dans les lieux.
Une fois que ces produits sont incorporés au sol, ils deviennent des fumures et arrière-fumures, qui ne sont indemnisables que dans le cadre des améliorations culturales (article L. 411-71 du code rural). C'est-à-dire à la charge exclusive du bailleur.
Si une convention met à la charge du preneur entrant le prix des fumures et arrière-fumures, cette convention est illicite. Le preneur entrant est fondé à demander le remboursement des sommes indûment versées devant le tribunal.
Mis à jour le 23 septembre 2011
