Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Nous sommes en EARL sur une exploitation de 58 hectares loués par bail notarié de dix-huit ans. Un état des lieux avait été signé en 1972, lors du premier bail fait à mon père. Mais, au moment de la signature du nouveau bail en 1990, le propriétaire a refusé un nouvel état des lieux estimant que le précédent était suffisant. En 1994, le tribunal a condamné notre propriétaire à faire des réparations sur la totalité de la maison. Aujourd'hui, nous sommes encore en litige. Le bailleur prétend que, comme il n'y a pas d'état des lieux, il ne doit entretenir que 100 m² d'habitation. Que dit la loi ?

Réponse -

Selon le code civil, le bailleur a l'obligation d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Si votre propriétaire vous loue une maison qui fait plus de 100 m², il doit entretenir cette maison sans se limiter à une surface de 100 m². L'article L.415-3 du code rural précise que le paiement des grosses réparations (celles afférentes aux gros murs, voûtes, rétablissement des poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôtures) est à la charge exclusive du propriétaire.

Il semble toutefois difficile de considérer que toutes les autres réparations incombent nécessairement au preneur. La loi ne met à sa charge que les seules réparations locatives ou de menu entretien qui correspondent à l'usage qu'il fait du bien. L'article 1754 du code civil donne quelques exemples (réparation de portes, serrures...) et renvoie à l'usage des lieux pour les déterminer.

En fait, on raisonne de la façon suivante : toutes les réparations autres que locatives doivent être considérées comme des travaux qui incombent au bailleur.

En outre, l'article L. 415-4 du code rural précise qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre grosses réparations et réparations locatives ou de menu entretien lorsqu'elles sont occasionnées par vétusté, force majeure, vice de construction ou de la matière.

Dans ces hypothèses, elles sont toutes dues par le bailleur. Le preneur est en droit d'exiger du bailleur l'exécution totale de ces réparations. Il peut obtenir l'exécution forcée de l'obligation aux réparations. Il doit s'adresser au tribunal paritaire des baux ruraux.

Celui-ci a le choix entre plusieurs solutions : condamner le bailleur à effectuer les grosses réparations, autoriser le preneur à les effectuer aux frais du bailleur, ou ordonner l'exécution par un entrepreneur désigné par lui, sous contrôle d'experts.

Mis à jour le 26 février 2010

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