Baux ruraux
Question - Je me suis installé le 1er avril 2014. Je savais que les prairies étaient fatiguées. Aujourd'hui, je me rends compte qu'il n'y a plus d'activité biologique non plus. Je vais devoir épandre de la chaux sur toutes les terres pendant plusieurs années. Puis-je demander au propriétaire qui exploitait les terres avant moi de revoir le prix du fermage ou de participer aux frais d'entretien ?
Réponse -
Vous pouvez toujours tenter un arrangement amiable avec le propriétaire mais en aucun cas l'y obliger. Autrement, la solution est de demander l'indemnisation des améliorations apportées en fin de bail.
En effet, en vertu de l'article L. 411-69 et suivants du code rural, le fermier qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité quelle que soit la cause qui y a mis fin.
Les fumures et arrière-fumures ouvrent droit à indemnité dans la mesure où leurs effets sont susceptibles de se prolonger après le départ du preneur. Ce qui est souvent délicat à évaluer. L'indemnisation peut être fixée d'un commun accord avec le fermier.
Vous pouvez également faire appel à un expert agricole pour déterminer cette valeur. En cas de litige, il est possible de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en vue d'obtenir la fixation de l'indemnité de sortie de ferme.
Mais encore faut-il pouvoir apporter la preuve de ces améliorations. D'où l'importance de réaliser un état des lieux dès l'entrée en possession. L'article L. 411- 4 du code rural le rend obligatoire mais son absence ne remet pas en cause la validité du bail.
L'état des lieux sert à évaluer, à la sortie du bail, les améliorations ou les dégradations qui seront intervenues pendant toute sa durée. Il ne faut pas oublier que, s'il n'en a pas été fait, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'état des lieux doit être établi de façon contradictoire et signé par les deux parties. Il n'y a pas de formalisme particulier. Peut-être est-il encore temps de faire le point avec le propriétaire à ce sujet.
Mis à jour le 26 septembre 2014
