Baux ruraux
Travaux, amélioration et indemnités
Améliorations: le nouveau propriétaire doit indemniser le fermier sortant
Question - Depuis dix ans, je loue une propriété avec un bail agricole. Avec l'autorisation du bailleur, j'ai effectué des travaux amortissables sur vingt ans. Arrivé à la retraite, le propriétaire a vendu à une tierce personne qui a décidé de résilier mon bail. Puis-je me faire rembourser les améliorations apportées ?
Réponse -
Le fermier qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a le droit, à l'expiration du bail, à une indemnité quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
L'indemnisation s'applique à tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds loué et lui apportent une plus-value: amélioration et agencement des bâtiments existants, constructions neuves, travaux excédant l'entretien normal, plantations, drainage, irrigation, transformation du sol. Selon l'article L. 411-69 du code rural, l'indemnité est due par le bailleur.
Par contre, compte tenu de la vente du foncier, le débiteur de l'indemnité n'est pas toujours le bailleur originaire. C'est celui qui a la qualité de bailleur à la fin du bail qui se trouve dans l'obligation d'indemniser le preneur sortant. La loi a prévu d'informer l'acquéreur de cette obligation afin qu'il ne soit pas surpris.
Le notaire chargé de la vente est tenu d'avertir l'acheteur du fait qu'à la fin du bail il pourra être appelé à verser au fermier sortant une indemnité pour améliorations. Toutefois, seuls les travaux effectués dans le respect des procédures légales (autorisation, notification préalable au propriétaire) sont susceptibles d'être indemnisés.
Mis à jour le 25 septembre 2009
