Vente : le fermier, futur retraité, n'est pas prioritaire

Réponse -

Il est toujours possible de se positionner comme acheteur, la question que vous devez vous poser est plutôt : puis-je bénéficier d'un droit de priorité pour l'achat en tant que fermier en place ?

Lorsque le propriétaire d'un bien rural décide de le mettre en vente et que ce bien est loué, le fermier en place bénéficie, en principe, d'un droit de préemption (article L. 412-1 du code rural), c'est-à-dire d'une priorité sur l'achat du bien. Mais pour bénéficier de cette faveur, le preneur doit remplir certaines conditions :

- le bail doit être soumis au statut du fermage,

- le fermier doit avoir exercé la profession d'agriculteur pendant au moins trois ans (mais pas obligatoirement sur le fonds loué),

- il doit exploiter lui-même ou avec sa famille les biens mis en vente,

- il ne doit pas déjà posséder un fonds rural d'une superficie supérieure à trois fois la SMI (surface minimale d'installation).

A aucun moment, les textes ne tiennent compte de l'âge du preneur. Mais selon les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural, le preneur qui préempte doit exploiter personnellement le fonds acquis pendant au moins neuf ans. Et, à ce sujet, la Cour de cassation a refusé, dans un arrêt du 11 juin 1997, le droit de préemption à un fermier âgé en estimant qu'il ne justifiait pas remplir cette condition. La charge de la preuve incombe au fermier. A lui de prouver qu'il remplit toutes les conditions exigées pour pouvoir préempter. Tout dépend de votre volonté : prendre ou pas votre retraite ?

Le fermier peut également préempter pour un descendant. Il a le choix entre préempter personnellement en vue de faire exploiter le fonds par le descendant ou subroger l'enfant dans l'exercice du droit de préemption.

- Dans le premier cas, c'est le fermier qui achète.

- Dans le second, c'est le descendant qui fait directement l'acquisition.

Dans les deux cas, le descendant doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole. Il ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles excédant une certaine superficie.

Bien sûr, il doit être en règle avec le contrôle des structures. L'obligation légale d'exploiter directement et effectivement le bien pendant neuf ans n'est pas satisfaite si le bénéficiaire de la préemption exerce une autre activité professionnelle, n'habite pas sur les lieux ou à proximité et ne consacre qu'une partie de son temps aux travaux agricoles.

Plutôt que d'acheter, une autre solution pour le fermier âgé est de demander la cession du bail au profit du descendant en vertu de l'article L. 411-35 du code rural. Le preneur peut céder son bail à un descendant avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux. Le preneur qui a atteint l'âge de la retraite peut tout à fait céder son bail à l'un de ses descendants dans les conditions prévues ci-dessus. Mais là encore, tout dépend des intentions de votre fille.

Concernant les DPU, ils vous appartiennent. Si vous n'achetez pas les terres, vous pourrez quand même les transférer, et sans prélèvement s'ils sont destinés au fermier entrant.

Mis à jour le 20 août 2010