Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Ma voisine souhaite vendre des terres louées. L'agriculteur exploitant propose un prix dérisoire. Le notaire me conseille d'acheter la nue-propriété et de laisser l'usufruit à la vendeuse. Cette situation me convient. Mais qu'en est-il de la loi ?

Réponse -

Que la vente s'effectue en pleine propriété ou en nue-propriété ne change rien. Dans tous les cas, le fermier a un droit de préemption.

Selon l'article L. 412-2 du code rural, la vente portant sur la nue-propriété ou l'usufruit est soumise au droit de préemption du fermier, sauf si l'acquéreur est déjà le nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété.

Autrement dit, la seule exception à la préemption concerne les propriétés déjà démembrées.

Le notaire a l'obligation de notifier la vente au fermier aux prix et conditions proposés par la vendeuse.

Cependant, la loi autorise le fermier à demander une modification du prix de vente s'il le trouve exagéré.

Selon l'article L. 412-7 du code rural, le preneur qui estime le prix et les conditions de la vente exagérés peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour une demande en fixation de la valeur du bien. Il a deux mois pour saisir le tribunal.

Dans le même temps, le fermier doit notifier au bailleur qu'il entend se porter acquéreur, sous réserve d'une modification du prix et des conditions.

A défaut, le preneur est censé avoir renoncé à préempter.

Autrement dit, si le fermier n'agit pas pendant ce délai, il renonce à préempter et vous pourrez acheter le bien.

Les juges fixent la valeur vénale des terres et les conditions de la vente après enquête et expertise.

Aucune des parties ne peut obliger l'autre à conclure la vente au prix fixé par le tribunal.

Le propriétaire peut renoncer à vendre, même si le tribunal n'a pas modifié le prix et qu'il est conforme à l'offre.

Le preneur peut également renoncer à l'achat si le prix fixé par le tribunal lui semble encore excessif.

Dans ce cas, le propriétaire peut vendre le fonds à un tiers aux conditions qu'il a initialement notifiées au fermier.

 

Mis à jour le 26 juillet 2013

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