Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Je suis propriétaire de différentes parcelles données en location en 1994. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction depuis. En 2002, le preneur s'est mis en Gaec avec son fils. Il m'en a informé par courrier. Le titulaire du bail a fait valoir ses droits à la retraite sans que j'en sois informé. Le bail n'étant pas résilié, le preneur est-il en droit de percevoir sa retraite ? Comment régulariser la situation ?

Réponse -

Pour prendre sa retraite, le fermier à l'obligation de cesser son activité d'exploitant agricole. La loi ne lui impose pas de résilier son bail.

Dans votre hypothèse, il semble qu'il ait cédé son bail à son fils, mais sans respecter la procédure habituelle. La loi autorise le fermier à céder le bail à ses descendants, mais il doit en amont obtenir l'autorisation préalable du propriétaire.

Si le bailleur s'oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le défaut d'autorisation doit se baser sur des motifs sérieux.

La cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l'acte, autrement dit la cession est nulle. Elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.

Toutefois, la jurisprudence a admis quelques tempéraments à ces règles très strictes. Notamment, elle admet que l'autorisation du bailleur puisse être tacite, c'est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession, dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire (le fils).

La détermination est d'autant plus complexe qu'aucun formalisme n'est exigé pour faire cette demande préalable.

En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. Les juges apprécient les qualités du cessionnaire et le comportement du preneur. Ils veillent aussi au respect de la réglementation des structures.

Les juges recherchent si le cessionnaire ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur.

 

Mis à jour le 15 mars 2013

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