Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Je pars à la retraite à la fin de 2012 et je cède mon exploitation à mon fils. Quelles sont les démarches à effectuer pour les bailleurs quand le bail est en cours ?

Réponse -

Deux possibilités existent : soit les bailleurs font un nouveau bail à votre fils, soit vous lui cédez votre propre bail en même temps que l'exploitation, ce qui semble être la solution que vous avez retenue. En principe, la cession de bail est interdite.

Cependant, par dérogation, le fermier est autorisé à céder son bail à ses descendants avec l'agrément du propriétaire, comme le précise l'article L.411-35 du code rural.

Attention, la cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l'acte et peut constituer un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.

Toutefois, la jurisprudence a assoupli la règle. Elle admet, notamment, que l'autorisation du bailleur puisse être tacite, c'est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession, dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire (le fils).

Il suffit, par exemple, que le propriétaire accepte d'encaisser un fermage versé par le cessionnaire, ou le laisse exploiter les terres sans broncher.

A défaut d'accord, le fermier a la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le refus d'autorisation doit se fonder sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession.

En cas de litige, les juges apprécient les qualités du cessionnaire (le fils) et le comportement du preneur. Ils veillent aussi au respect de la réglementation des structures.

Les juges vérifient si le cessionnaire ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Les aptitudes professionnelles du cessionnaire et les garanties qu'il offre pour assurer la bonne exploitation du fonds constituent des éléments d'appréciation déterminants.

L'autorisation de cession sera refusée si le preneur n'est pas de bonne foi, c'est-à-dire s'il a commis des manquements aux obligations résultant de son bail.

Vous devez donc demander aux propriétaires l'autorisation de céder le bail à votre fils, de préférence par écrit, en leur adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Mis à jour le 17 février 2012

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