Bail : l'autorisation doit être préalable à la cession

Réponse -

Le consentement est nécessaire avant la cession, à défaut l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) peut être demandée.

Dans le cadre du statut du fermage, le preneur peut céder son bail à ses descendants majeurs ou émancipés mais à une condition : avoir l'autorisation préalable du propriétaire (article L. 411-35 du code rural).

En effet, la cession du bail est une faveur accordée au preneur. Aussi, elle nécessite l'agrément préalable du bailleur. Si celui-ci s'oppose à la cession, le fermier peut saisir le TPBR. Le défaut d'autorisation doit se baser sur des motifs sérieux.

Le fermier peut également saisir directement le tribunal d'une demande d'autorisation de cession sans solliciter le consentement du bailleur avant. Dans tous les cas, la demande auprès du TPBR doit être préalable à la cession.

Pour se prononcer sur la cession, les juges apprécient, en principe, trois critères : les qualités du cessionnaire, le comportement du preneur durant le bail et le respect de la législation des structures.

L'autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite. La jurisprudence admet qu'elle peut résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire.

Pour l'établir, les juges s'attachent à une suite de comportements ou d'actes témoignant d'une réelle acceptation par le bailleur du changement d'exploitant.

La discussion avec le descendant du nouveau fermage, des déclarations de récolte faites au nom du descendant, les règlements de comptes annuels avec le cessionnaire et la reprise par celui-ci du cheptel attaché à l'exploitation : toutes ces situations ont été jugées déterminantes par les juges.

La jurisprudence a également considéré la cession tacitement autorisée en cas de perception régulière des fermages versés par le descendant et d'envoi à celui-ci d'une notification de vente. Mais sur ce point, les arrêts récents sont très rigoureux.

Le seul encaissement de sommes d'argent par le bailleur, sans la moindre protestation de sa part, n'est pas suffisant. Dans l'esprit des juges, l'attitude purement passive du propriétaire n'est pas significative. Elle ne caractérise pas une manifestation claire et non équivoque d'agrément.

Alors, même si aucun formalisme n'est exigé, il est préférable d'informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il refuse, vous pourrez toujours saisir le TPBR.

Mis à jour le 21 septembre 2012