Baux ruraux
Renouvellement du bail et refus
Parcelle de subsistance : le droit au renouvellement n'est pas absolu
Question - Nous sommes trois propriétaires en indivision de plusieurs parcelles, exploitées par un fermier qui les a en location verbale. Aujourd'hui, cet exploitant vend sa ferme : bâtiment, matériel et maison d'habitation. Il reste propriétaire des terres lui appartenant et va les louer à l'acquéreur de l'exploitation. Il veut continuer d'exploiter les terres qu'il nous loue, en tant que parcelle de subsistance. Notre souhait est de les reprendre pour les faire exploiter par l'époux d'un des trois propriétaires, qui est agriculteur. L'exploitant vendant sa ferme a-t-il le droit de continuer à exploiter les terres ne lui appartenant pas, alors qu'il n'exploitera plus les siennes ?
Réponse -
Le chef d'exploitation partant à la retraite a le droit de conserver une petite superficie de terres dont il poursuit la mise en valeur pour sa subsistance. La surface maximale qui peut être gardée est différente selon les départements.
Tant que le bail est en cours, le locataire a le droit de poursuivre l'exploitation des biens loués comme parcelle de subsistance. Il vous faut donc attendre la fin du bail pour agir.
L'article L. 411-64 du code rural précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au preneur âgé. Toutefois, selon une jurisprudence récente de juillet 2010, si la superficie de l'exploitation mise en valeur par le preneur n'excède pas celle de l'exploitation de subsistance, le bailleur ne peut pas invoquer son âge pour refuser le renouvellement du bail.
Ce qui signifie que si le bailleur exerce son droit de reprise, le fermier âgé peut l'assigner en renouvellement du bail. Mais attention, le droit au renouvellement n'est pas absolu. Il n'empêche pas obligatoirement la reprise. Selon la jurisprudence, les juges se prononcent en appréciant les intérêts en présence. En cas de litige, le tribunal paritaire des baux ruraux devra trancher entre reprise et renouvellement.
S'agissant d'une indivision, chacun des indivisaires peut prétendre au droit de reprise. Mais ce droit ne peut être exercé par l'un d'eux qu'avec l'accord de tous. De même, les co-indivisiaires ont également la faculté, comme un propriétaire bailleur, de délivrer congé au profit exclusif de conjoints.
Dans votre cas, il s'agit donc de déterminer quelle est la date de conclusion du bail, afin de pouvoir délivrer un congé, en bonne et due forme, le moment venu.
Mis à jour le 02 janvier 2015
