Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Dans ma lettre traditionnelle de vœux à mon propriétaire, je l'ai informé que les terres seraient libres à la vente dans deux ans. Cette lettre était dépourvue de formule officielle et n'a pas été envoyée par lettre recommandée. Nous désirons aujourd'hui acheter une partie des terres. On nous informe que cette information vaut résiliation du bail et perte du droit de préemption. Qu'en pensez-vous ?

Réponse -

Plutôt que de parler de résiliation du bail, dans votre cas, il faut parler de renonciation au droit de renouvellement puisque le bail arrive à son terme.

Il n'est possible de renoncer à un droit conféré par le statut du fermage que quand celui-ci est né ou aurait déjà pu être exercé.

Toute clause du bail par laquelle le preneur renoncerait à son droit au renouvellement est donc nulle.

En revanche, une fois le droit au renouvellement acquis, le fermier peut y renoncer.

D'après la jurisprudence, l'engagement pris par le preneur en cours de bail de renoncer à son droit au renouvellement est valable.

En principe, selon l'article L. 411-55 du code rural, tout preneur qui entend ne pas renouveler son bail doit notifier sa décision au propriétaire 18 mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Mais la Cour de cassation a déjà admis que la renonciation n'était pas soumise aux conditions de forme et de délai du congé dès lors qu'elle était acceptée par le bailleur.

Elle peut être expresse. Elle peut être tacite pourvu qu'elle manifeste sans équivoque la volonté du preneur de renoncer.

Ainsi, la renonciation peut résulter de l'engagement pris par le fermier de quitter les lieux à une date déterminée.

Si la renonciation n'a pas été faite dans les formes légales (LR AR ou acte d'huissier), elle n'est valable que dans la mesure où elle n'est pas contestée par le bailleur.

Celui-ci peut donc s'en prévaloir pour faire obstacle au renouvellement du bail. Tout dépend donc de l'attitude de votre propriétaire.

En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranchera pour déterminer si votre courrier s'apparentait réellement à un engagement de renonciation au renouvellement.

S'agissant du droit de préemption, tout dépend de la date de notification de la vente. Si vous êtes encore fermier, il peut être actionné.

Si la vente a lieu après la fin du bail et que le bail ne s'est pas renouvelé (pour cause de renonciation), vous ne pourrez pas y prétendre.

 

Mis à jour le 06 avril 2012

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