Baux ruraux
Question - Arrivé à l'âge de la retraite, je souhaite poursuivre mon activité. Puis-je garder mon droit de préemption sur les terres louées ?
Réponse -
Le droit de préemption est un droit de priorité accordé au fermier en place en cas de vente des biens loués sous réserve de remplir certaines conditions :
- avoir exercé la profession d'agriculteur pendant au moins trois ans,
- exploiter lui-même ou avec sa famille les biens mis en vente,
- ne pas posséder déjà un fonds rural d'une superficie supérieure à trois fois la SMI.
A aucun moment, les textes ne font référence à l'âge du fermier.
Cependant, selon les articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural, le preneur qui préempte doit exploiter personnellement le fonds acquis pendant au moins neuf ans.
Et à ce sujet, la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juin 1997, a refusé ce droit de priorité à un preneur âgé en estimant qu'il ne remplissait pas cette condition.
Le fermier peut également préempter pour un descendant. Il a le choix entre préempter personnellement en vue de faire exploiter le fonds par le descendant ou subroger l'enfant dans l'exercice de ce droit.
Dans le premier cas, c'est le fermier qui achète, dans le second cas, c'est le descendant qui fait directement l'acquisition. Dans les deux cas, l'enfant doit remplir les mêmes obligations que celles exigées du preneur en place. Bien sûr, il doit être en règle avec le contrôle des structures.
L'obligation légale d'exploiter directement et effectivement le bien pendant neuf ans n'est pas satisfaite si le bénéficiaire de la priorité exerce une autre activité professionnelle, n'habite pas sur les lieux ou à proximité et ne consacre qu'une partie de son temps aux travaux agricoles.
Enfin, plutôt que d'acheter, une autre solution pour le fermier âgé est de demander la cession du bail au profit du descendant en vertu de l'article L. 411-35 du code rural. Le preneur peut céder son bail à un descendant avec l'agrément du bailleur ou à défaut du tribunal paritaire des baux ruraux.
Le preneur qui a atteint l'âge de la retraite peut tout à fait céder son bail à l'un de ses descendants dans les conditions prévues ci-dessus.
Mis à jour le 02 décembre 2011
