Baux ruraux
Renouvellement du bail et refus
Bail : le nu-propriétaire repreneur doit être en règle avec la législation des structures
Question - Nous avons un bail sur 30 ha de terres depuis novembre 1978 loué par notre oncle. Ce dernier est décédé en 2005, notre tante est devenue usufruitière et ses enfants nus-propriétaires. Un des enfants veut reprendre les terres. Un congé nous a été adressé en mai par huissier. Notre tante peut-elle donner congé alors qu'elle est usufruitière depuis moins de neuf ans ? Le repreneur a-t-il l'obligation de faire une demande d'autorisation d'exploiter ?
Réponse -
En principe, en fin de bail, le bailleur peut reprendre le bien loué pour exploiter lui-même ou au profit d'un descendant. L'article L. 411-58 du code rural précise que le droit de reprise est un droit appartenant au bailleur. Celui-ci est en général propriétaire du fonds mais parfois, il peut être seulement usufruitier. Dans votre cas, le congé est valable puisqu'il a été adressé dix-huit mois avant le terme du bail en cours par huissier. L'usufruitier n'a pas à attendre neuf années d'usufruit pour reprendre. En revanche, le repreneur a l'obligation d'exploiter le bien pendant neuf ans.
Concernant l'obligation d'autorisation d'exploiter du repreneur, le respect du contrôle des structures fait partie des obligations imposées au repreneur. La loi d'orientation agricole de 2005 a assoupli la législation sur le contrôle des structures dans le cadre familial. Le nouveau régime de déclaration préalable créé prévoit notamment que la mise en valeur d'un bien agricole reçu par location d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus n'est soumise qu'à déclaration préalable. Toutefois, certaines conditions doivent être remplies : le repreneur doit satisfaire aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle, les biens doivent être libres de location au jour de la déclaration, ils doivent avoir été détenus par ce parent ou allié depuis neuf ans au moins.Selon la jurisprudence, si la transmission se fait par voie de reprise pour exploiter au profit d'un membre de la famille du bailleur, le bien sera considéré comme vacant à la date d'effet du congé par le preneur en place dès lors que celui-ci a été régulièrement délivré au preneur en place. La condition de détention pendant neuf ans a été assouplie par une circulaire du 8 août 2006 qui précise que la loi n'exige pas nécessairement une détention continue et directe (par exemple détenue par une société familiale). La procédure n'est pas la même selon que les terres appartenaient en propre à votre oncle ou étaient la propriété du couple.Dans tous les cas, si l'une des conditions n'est pas remplie, le repreneur reste soumis à une demande d'autorisation d'exploiter.
Mis à jour le 27 février 2014
