Baux ruraux
Question - Je loue des terres d'une surface de 70 ha par bail de vingt-cinq ans dont l'échéance est fixée au 1er novembre 2015. En octobre 2011, j'ai été prévenu par huissier de justice que mon bail prendrait fin, soit quatre années à l'avance. A cette date, j'aurai 56 ans, donc je serai proche de l'âge de la retraite. Cette situation me permet-elle d'obtenir une prolongation par voie de justice ? Sur ces terres, j'ai drainé 50 ha. Dans quelles conditions aurai-je droit à une indemnité ?
Réponse -
Pour mettre fin à un bail de vingt-cinq ans renouvelable par tacite reconduction, la loi exige un long préavis.
Selon l'article L. 416-3 du code rural, le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné.
Par conséquent, si le bailleur ne veut pas que le bail se prolonge au-delà de vingt-cinq ans, il doit signifier le congé quatre ans à l'avance, soit durant la vingt et unième année. Le congé doit être donné par exploit d'huissier.
Le fermier a quatre mois pour contester le congé à compter de la date de sa réception.
La règle qui permet au fermier de s'opposer à la reprise par le propriétaire, lorsqu'il est à moins de cinq ans de l'âge de la retraite, s'applique aux baux ordinaires de neuf ans. Elle est prévue à l'article L. 411-58 du code rural.
Par contre, le régime de prorogation du bail ne concerne pas les baux à long terme, selon l'article L. 416-8 du code rural. Le fermier d'un bail de vingt-cinq ans ne peut donc pas s'opposer à la reprise par le propriétaire en vertu de ce motif.
De plus, compte tenu de la réforme de l'âge de la retraite et de son recul à l'âge de 62 ans, même dans le cadre d'un bail de neuf ans, la prorogation du bail ne peut être envisagée qu'à partir de 57 ans pour les générations nées à partir du 1er janvier 1956.
Concernant les travaux de drainage, à partir du moment où vous avez obtenu l'autorisation du propriétaire pour les faire, vous pouvez réclamer, en fin de bail, une indemnité pour l'amélioration des terres.
Il est bien établi par le code rural (article L. 411-69) que le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité.
Le drainage est concerné. Mais attention, seuls les travaux effectués dans le respect des procédures légales (autorisation, information préalable du bailleur) peuvent être indemnisés.
A défaut, ils seront considérés comme irréguliers et ils ne seront pas indemnisés. En général, l'opération de drainage individuelle, lorsqu'elle ne figure pas sur la liste préfectorale relative aux travaux dispensés d'autorisation (à vérifier auprès de la DDTM) et qu'elle n'est pas prévue dans une clause du bail, est soumise à autorisation du bailleur.
L'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation.
La demande d'indemnisation doit être faite au propriétaire à la sortie du bail.
S'il n'y a pas d'accord amiable, le litige peut être porté devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Mis à jour le 02 mars 2012
