Baux ruraux
Question - Je suis fermier sur 14 ha de landes depuis mai 2002. La propriété comprend 15 ha et une vieille maison de 60 m² insalubre et un abri en tôles que je ne loue pas. La propriétaire a un vendeur sur la totalité pour 100.000 €. Le notaire m'informe que j'ai bien la priorité pour acheter le tout mais j'estime que cela vaut 20.000 €. Comment faire ?
Réponse -
En tant que fermier en place, vous pouvez préempter en cas de vente des terres. Dans ce cadre, la loi vous autorise à demander une modification du prix de vente si vous le trouvez exagéré. Selon l'article L. 412-7 du code rural, le preneur dans ce cas peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) pour une demande en fixation de la valeur du bien. Il a deux mois pour le saisir.
Dans le même temps, le fermier doit notifier au bailleur qu'il entend se porter acquéreur, sous réserve d'une modification du prix et des conditions. A défaut, le preneur est censé avoir renoncé à préempter.
Les juges fixent la valeur vénale des terres et les conditions de la vente après enquête et expertise. Ils peuvent notamment tenir compte du barème indicatif du prix des terres agricoles, publié chaque année par le ministère de l'Agriculture. Le bien est évalué à la date la plus proche du transfert de propriété, c'est-à-dire celle du jugement.
Aucune des parties ne peut obliger l'autre à conclure la vente au prix fixé par le tribunal. Le propriétaire peut renoncer à vendre, même si le TPBR n'a pas modifié le prix. Le preneur peut également renoncer à l'achat si le prix fixé par le TPBR lui semble excessif.
Par ailleurs, en matière de préemption, la règle est que le fermier n'exerce son droit que sur les seuls biens pris en location. Par conséquent, le propriétaire ne peut pas procéder à une vente unique des biens loués et de biens non compris dans le bail et obliger le preneur à préempter sur l'ensemble.
A une exception près, si le tout est indivisible. Dans ce cas, la jurisprudence admet que la préemption s'étende à la totalité des biens mis en vente. Mais le propriétaire ne peut invoquer le caractère indissociable des biens mis en vente dans le seul but d'aboutir à un prix dissuasif pour décourager le fermier de l'achat. Ce caractère indissociable doit résulter autant de l'implantation matérielle des biens que de leurs liens économiques.
D'après la jurisprudence, l'utilité de l'ensemble pour l'exploitation du preneur doit être avérée. La régularité de la vente en un lot unique peut être contestée par le fermier devant le TPBR.
Mis à jour le 31 juillet 2015
