Baux ruraux
Question - Je suis fermier avec un bail notarié sur 30 ha de terres agricoles dont une parcelle de 0,37 ha classée UC au PLU est mise en vente. Ai-je le droit de préemption sur cette petite parcelle ?
Réponse -
La loi ne dit rien sur la possibilité pour le fermier de préempter du terrain constructible. On pourrait supposer que le droit de préemption du preneur subsiste tant que le bailleur n'a pas exercé correctement le droit de résiliation en respectant le formalisme exigé.
Car en effet, en cas d'urbanisation, le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur une parcelle en zone U d'un PLU (article L. 411-32 du code rural). Le propriétaire doit notifier la résiliation au fermier par exploit d'huissier et cette résiliation ne prend effet qu'un an après. Le fermier a droit dans ce cas à des indemnités d'éviction calculées comme en matière d'expropriation.
Une fois le bail résilié, le fermier ne peut plus préempter et le propriétaire peut vendre librement. Le congé doit être adressé par acte extrajudiciaire. Il doit mentionner l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination des terrains dans les trois ans qui suivent la résiliation (article L. 411-32 alinéa 3).
La vente d'une partie seulement du bien loué donne lieu à l'exercice du droit de préemption même s'il s'agit d'une petite parcelle, d'une superficie inférieure au seuil d'application du statut du fermage.
Selon la jurisprudence, il faut prendre en compte non pas la parcelle mise en vente mais la superficie de l'ensemble du bien loué.
Mis à jour le 25 janvier 2014
