Questions juridiques

Baux ruraux

Question - Je suis agriculteur sur la propriété de mes parents et une propriété familiale en indivision entre mon père et sa sœur. Quand j'ai voulu construire un bâtiment, j'ai demandé ma part. J'ai eu la moitié de la propriété de mes parents et la moitié de l'indivision. Après le décès de ma tante, j'ai appris qu'elle avait vendu par licitation le reste de la propriété. N'avais-je pas un droit de préemption en tant que fermier ?

Réponse -

La licitation consiste dans la vente aux enchères, de manière volontaire par les propriétaires, d'un bien en indivision successorale. Cette vente est suivie d'une répartition de son produit par attribution à chaque indivisaire d'une portion correspondant à ses droits indivis.

Selon l'article L. 412-1 du code rural, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place.

Ce droit est acquis au preneur, même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables en cas de vente profitant à des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus et si l'exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu'au même degré.

La Cour de cassation a posé pour principe que l'acquisition par un cohéritier des parts de ses co-indivisaires ne constitue pas, en raison de l'effet déclaratif du partage, une aliénation à titre onéreux ouvrant droit à la préemption du preneur en place.

Ainsi, toutes les formes de partage échappent au droit de préemption du fermier. Il n'y a qu'une seule exception : le partage par voie de licitation lorsque celle-ci intervient au profit d'un tiers étranger à l'indivision.

Dans ce cas, la licitation vaut vente, ce qui permet au fermier d'exercer son droit, selon un arrêt de la Cour de cassation du 28 octobre 2009.

En revanche, le fermier ne peut pas faire jouer l'exception de parenté pour exercer son droit de préemption lorsque la licitation est intervenue au profit de l'un des indivisaires. Dans votre cas, tout dépend donc à qui a été vendue la propriété.

 

Mis à jour le 21 mars 2014

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