Baux ruraux
Question - Eleveur de moutons depuis vingt ans, j'exploite des terrains qui appartiennent à une société qui a son siège social dans les îles Vierges. En 2007, j'ai eu l'opportunité de louer 30 ha à côté de mon exploitation. J'ai laissé les 28 ha de prés en coteau pour ne continuer à exploiter que les 10 ha de terres labourables. Je n'ai jamais payé de fermage mais j'ai réglé les impôts fonciers directement à la perception jusqu'en 2009. Depuis, c'est la société qui s'en acquitte. J'ai eu connaissance qu'elle avait l'intention de vendre. J'ai écrit au notaire pour lui signifier que j'étais intéressé par l'achat des terres que j'exploite avec, à l'appui, photocopie du relevé MSA ainsi que de la déclaration Pac. Il ne veut pas reconnaître mon droit de préemption sous prétexte que je ne possède pas de bail écrit et ne paie pas de fermage. Que dit la loi ?
Réponse -
En cas de vente de terres louées, pour bénéficier d'un droit d'achat prioritaire, il faut répondre à une condition indispensable : être fermier en place. Or pour avoir cette qualité, il faut justifier d'un titre régulier d'occupation, c'est-à-dire d'un bail rural opposable au propriétaire. Celui qui se prétend fermier doit donc rapporter la preuve de l'existence d'un bail rural pour préempter.
Selon la jurisprudence, peu importe que le bail soit écrit ou verbal, enregistré ou non. Cependant, par définition, le bail rural est la mise à disposition à titre onéreux d'un bien rural en vue de l'exploiter.
D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous les moyens. Selon la jurisprudence, si le locataire paie les charges foncières et supporte, au surplus, les charges incombant au propriétaire, il y a bail rural et non plus contrat de prêt à usage. La preuve du bail n'est en revanche pas apportée par l'affiliation à la MSA ou la déclaration Pac car ce sont des actes unilatéraux. La seule solution pour faire qualifier la convention de bail rural est de porter l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
En cas de litige, ce sont les juges du tribunal qui apprécient au cas par cas, en fonction des éléments en présence. Dans votre cas, cette situation sera difficile à prouver si vous ne payez plus rien depuis plus de cinq ans.
Mis à jour le 09 octobre 2015
