Baux ruraux
Question - Il y a une dizaine d'années, j'ai dû vendre une propriété de 15 ha, irriguée par un canal. J'ai obtenu de l'acheteur qu'il accorde un bail emphytéotique de 35 ans à mon fils à la condition qu'il paye les frais d'irrigation et un loyer très modeste. Ce dernier a de grosses difficultés pour récupérer les factures de l'irrigation. Au départ, il n'a pas payé l'arrosage tout en payant le loyer et en mettant de côté les sommes pour l'irrigation. Le propriétaire le menace d'expulsion. Depuis, il a payé tous les retards. Que dit la loi ?
Réponse -
Dans le cadre du bail emphytéotique, le preneur est tenu de toutes les contributions et charges afférentes au bien.
Selon l'article L. 451-5 du code rural, le défaut de paiement de la redevance peut être sanctionné par la résolution de l'emphytéose.
La résolution consiste à effacer rétroactivement les obligations nées d'un contrat lorsque l'une des parties n'a pas exécuté ses prestations.
Elle est prononcée en justice. Le bailleur peut la demander faute de paiement de deux années consécutives après une sommation restée sans effet.
Par ailleurs, le preneur encourt la résiliation de son bail pour inexécution des conditions du contrat ou s'il a commis sur le fond des détériorations graves.
En revanche, selon la jurisprudence, la faculté de résiliation réservée par le propriétaire afin de vendre le bien loué, qui confère au droit de jouissance du preneur un caractère précaire, est incompatible avec un contrat d'emphytéose.
Mis à jour le 24 mai 2013
